¿Por qué las expensas subieron tanto en algunos edificios de Neuquén?

La consulta por el panorama que atraviesa Neuquén en materia de expensas desata risas entre los administradores de consorcio. Risas resignadas, risas que denotan en forma inmediata que el clima que se vive es -como mínimo- complejo. Mejor reír que llorar, dice el dicho y aquí puede aplicarse en forma atinada.

Comparar los valores de las expensas de enero del 2022 y principios de este año en muchos edificios de Neuquén causa impresión, dado que en algunos casos los incrementos son mayores al 100 por ciento.

La imparable escalada inflacionaria del 2022, que tuvo un alza del 94,8 por ciento según el INDEC, se trasladó a los costos que deben afrontar las personas que viven o trabajan en espacios que funcionan bajo el régimen de propiedad horizontal, en especial aquellos de mayor categoría.

Uno de los principales motivos que explica el incremento es el monto destinado al pago de los sueldos de los encargados de edificio, cuyo gremio pactó -en octubre pasado- una suba salarial del 48% para el último tramo del período paritario.

ON - Edificio sin agua 1.jpg

Omar Novoa

En diálogo con LMNeuquén, Mariano Noacco de la administración de consorcios Noacco, Nogueira & Asociados, estimó que actualmente el 70 por ciento de la carga de las expensas está vinculada al costo laboral y seguridad, mientras que el porcentaje restante corresponde a gastos de mantenimiento, seguros y servicios, sobre todo la electricidad.

"El impacto de los salarios de los encargados es importante porque en el año 2010 le dieron el 50 por ciento de zona sobre el total de las remuneraciones. Entonces eso hoy es una carga muy significativa. Depende del edificio, pero hoy en día un encargado con un horario de ocho horas, a algunos consorcios le está costando casi 400 mil pesos", advirtió.

En sintonía, la administradora de consorcios Mirta López calculó una suba del 58 por ciento anual en las expensas y consideró que el principal motivo tiene que ver con los salarios de los encargados "que se elevaron en un 50 por ciento".

"El tema es que cuando aumentan los sueldos, aumentan también los aportes y las cargas sociales. Por ejemplo, en diciembre del 2021, un encargado con 10 años de antigüedad le costó a un consorcio 295.500 pesos. En diciembre del 2022, el mismo empleado le cuesta 496.500 pesos. Todo con cargas sociales", puntualizó. "Eso a un consorcio de 12 departamentos le significa el 87,69 por ciento del total de las expensas, por lo tanto son muy altas. En este caso, cada unidad paga alrededor de 40 mil pesos", dijo.

Para dar otro caso, detalló que un departamento de un dormitorio paga 12 mil pesos de expensas, en un edificio de doce pisos con un encargado de 4 horas diarias.

A la hora de hacer comparaciones, Noacco puso como ejemplo un edificio céntrico en el que funcionan muchas oficinas. Allí el pago por los gastos comunes, que suman costos de mantenimiento del servicio de refrigeración, aumentaron más del doble en un año. Si un propietario o inquilino abonaba 80 mil pesos en enero del 2022, en el mismo mes de este año tuvo que pagar 186 mil pesos.

Otro ejemplo: un edificio cinco estrellas expensas en enero del año pasado registró una expensas de 15.300 pesos y, un año después, el monto se elevó a 30.100 pesos.

edificios.bmp

"Si yo tengo un edificio con ocho unidades funcionales y me llegan, por decir un número sencillo, 80 mil pesos de expensas, cada uno paga 10 mil pesos, aunque eso se divide también en función a los metros cuadrados que tenga cada cual. Ahora, si yo tengo 80 mil pesos de gastos y el edificio tiene 20 departamentos, las expensas son mucho menos porque se distribuye entre más personas", explicó, por su parte, el martillero público Guillermo Reybet, luego de señalar que "las expensas vienen cada vez más altas" y que la variación anual que visualizó él en las propiedades en las que interviene "estuvo entre el 80 y el 100 por ciento, dependiendo de las características de cada edificio".

En todos los casos, lo que marca la diferencia es la presencia del encargado, dado que las expensas en los edificios que no tienen subieron pero muy poco. La comparativa anual da diferencias de mil pesos e incluso menores a ese monto. Todo dependiendo de los servicios y comodidades que cuente.

"Los nuevos edificios optan por tercerizar el trabajo del portero con monotributistas, que no es lo que corresponde", planteó, por su parte, Noacco y agregó que algunos directamente prescinden de los encargados para abaratar costos "y contratan a una empresas de limpieza". Si bien este servicio puede llegar a implicar un desembolso ordinario similar al sueldo del trabajador, el consorcio evita las cargas sociales y conflictos laborales, además de descartar la posibilidad de una eventual indemnización.

El impacto de las tarifas de la luz

"En las expensas impacta mucho el aumento de los porteros y el aumento de Calf que fue significativo. Con el cambio de tarifas, muchos edificios comenzaron a pagar el triple o cargas importantes a partir de octubre. Los impuestos están subiendo una barbaridad", sostuvo Noacco y agregó que aquellos consorcios que cuentan con el servicio de empresas de seguridad también deben contar con un presupuesto abultado.

"Calf anunció que empezó a sacar los subsidios y los consorcios no tienen subsidios, así que el incremento de la luz va a ser altísimo. Estamos hablando de un 80 por ciento", planteó Mirta López y subrayó asimismo las alzas generalizadas en todos los rubros de la economía que impactan de lleno en las expensas ordinarias y en los gastos extraordinarios a la hora de realizar mejoras o arreglos.

Morosidad

En ese contexto, se tornó habitual que un nutrido porcentaje de propietarios e inquilinos comiencen a figurar en la lista de deudores.

Noacco estimó que el nivel de morosidad ronda el 30 por ciento, aunque el mes pasado en su administración se registró un pico de un 38 por ciento. "La gente se va de vacaciones y se olvida que tiene que pagar los gastos comunes, además del tema de los incrementos que a algunos se les hace difícil solventar", indicó.

"Iniciar un juicio de expensas no es sencillo, es largo. Por lo general la situación se resuelve con acuerdos. Con la gestión extrajudicial hemos acelerado un poco ese proceso y está dando algún tipo de respuesta al tema con un plan de pago", añadió.

"Las moras se empezaron a notar a partir de noviembre. Algunas personas que nunca habían adeudado, comenzaron a retrasarse uno o dos meses. También tenemos deudores grosos, algunos están a punto de perder el departamento", contó.

ON - Edificios aumento expensas (5).jpg

Omar Novoa

"Es que todos los sueldos no aumentaron de acuerdo a lo que subieron los servicios. Mucha gente cuando viene a pagar me dice: 'A mi, la jubilación no me la aumentaron el 50 por ciento. Yo tengo edificios donde el 70 por cuento de las personas son jubiladas. Algunos cobran 70 mil pesos y no pueden vivir en un edificio donde le cobran 40 mil pesos de expensas porque no le alcanza para vivir. Cada vez se pone más difícil todo", lamentó.

"Con los propietarios tengo el arreglo de que yo me hago cargo de las expensas para evitar deudas y que, llegado el caso, el consorcio vaya por la propiedad. Después yo se las cobro al inquilino y, en líneas generales, no tengo problema en ese aspecto", sostuvo, a su turno, Reybet.