Una nueva generación de instrumentos busca llevar el negocio inmobiliario a la Bolsa mediante vehículos accesibles para pequeños ahorristas.
El mercado de capitales impulsa una nueva generación de instrumentos que busca llevar el negocio inmobiliario a la Bolsa mediante vehículos accesibles para pequeños ahorristas y mecanismos de financiamiento respaldados por activos reales.
La recuperación gradual de la actividad inmobiliaria abrió espacio para una transformación que hasta hace pocos años parecía improbable dentro del mercado local. Distintos actores financieros comenzaron a estructurar vehículos que permiten invertir en propiedades sin tener que adquirir un inmueble completo ni asumir las complejidades operativas asociadas a la compra tradicional.
Los nuevos instrumentos son Fondos Comunes de Inversión (FCI) cerrados negociados en la Bolsas y Mercados Argentinos (ByMA) que buscan captar parte del ahorro minorista que permaneció fuera del sistema en los últimos años. La propuesta apareció en un contexto donde las operaciones de compraventa inmobiliaria mostraron una recuperación sostenida desde mediados de 2024, impulsada por la desaceleración inflacionaria y la reapertura del crédito hipotecario.
Entre los nuevos instrumentos figuran el FCI Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova, desarrollado por los grupo IEB y Briones y que usa un formato inspirado en los Real Estate Investment Trusts (REIT) utilizados desde hace décadas en EE.UU. Está enfocado en la adquisición de inmuebles terminados con potencial de renta y apreciación de capital, algo que incluye viviendas, oficinas y locales comerciales en zonas consolidadas de CABA.
Los inversores, que pueden acceder con una suscripción mínima de $ 1.000, reciben trimestralmente los ingresos provenientes de los alquileres y se benefician de la apreciación que van teniendo los inmuebles. El instrumento ofrece también importantes exenciones en Ganancias para las personas físicas, tanto para cobrar dividendos trimestrales como para vender las cuotapartes.
Otros instrumentos están enfocados en el acceso al crédito hipotecario. El fondo Allaria-Lendar destina los recursos que obtiene de sus emisiones a dar créditos hipotecarios a cinco años que cubren hasta el 35% del valor del inmueble. Los inversores recibirán ingresos asociados al cobro de cuotas respaldadas por hipotecas y la posibilidad de negociar sus participaciones en ByMA.
Además de beneficiar a los inversores, estos instrumentos otorgan un grado de liquidez prácticamente inexistente al mercado inmobiliario, donde una venta puede demandar varios meses incluso en escenarios favorables. Durante décadas, el acceso al ladrillo estuvo limitado a quienes tenían grandes sumas de dólares, pero los nuevos instrumentos financieros permitirán ampliar la base de participantes. Ese fenómeno ya tuvo antecedentes positivos en Estados Unidos, Canadá y Australia, donde los REIT administran activos valuados en millones de dólares.