A casi un año de su nacimiento, muchos propietarios se quejan de que la nueva Ley de Alquileres es un gran desincentivo para mantener sus unidades en alquiler y por eso muchos están retirándolas del mercado.
Entre los puntos polémicos de la nueva ley, los propietarios se quejan de que amplía los arreglos los a la propiedad a su cargo. Si bien siempre el dueño se hizo cargo de cualquier arreglo que no haya sido responsabilidad del inquilino, ahora se agrega que si no responde o se niega a hacer una reparación urgente, el inquilino podrá hacerlas por sí mismo y transferirle luego el costo. Entre los problemas que puede generar esto último, dicen los propietarios, es que no habrá certeza de si el monto pasado es real.
Si las reparaciones no fuesen urgentes el dueño tiene 10 días para hacerlas y en ambos casos el inquilino podrá descontar las reparaciones que haya hecho del pago de los alquileres.
Por otra parte, los propietarios se quejan de que la ley amplía las posibilidades de garantías y esta mayor variedad les genera intranquilidad. Si bien la más usada es el título de una propiedad inmueble, ahora se suman los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes.
El problema, dicen los propietarios, es que si el locatario ofrece al menos dos opciones están obligados a aceptar al menos una. Según sostienen, esto provocará en la práctica que si el propietario no está convencido finalmente decida no alquilar el departamento o diga que apareció otro interesado.
Si el locatario ofrece al menos dos opciones de garantía el propietario está obligado a aceptar al menos una
Otro punto que no convence a los propietarios es que el inquilino pueden rescindir el contrato sin causa después de seis meses de iniciado el contrato. Si la rescisión es con causa (como algún problema en la vivienda que impide habitarla y el propietario no lo hubiera remediado pese a ser notificado), el inquilino no estará obligado a esperar seis meses desde el inicio del contrato, no pagará multa y podrá pedir la restitución del depósito.
Propuesta de reformas
En este escenario, las inmobiliarias presentaron un proyecto en Diputados para modificar la Ley de Alquileres proponiendo volver al plazo de dos años en los contratos (la ley los sube a un mínimo de tres años) y que la indexación de los aumentos se pacte entre las partes (hoy se hace por un índice oficial por debajo de la inflación).
"Pedimos modificar dos puntos fundamentalmente: volver a 24 meses de duración de los contratos y derogar la indexación (de precios) del Banco Central y que se haga por acuerdo de partes, como antes", dijo a la agencia Télam el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), Armando Pepe.
Los propietarios quieren que la indexación de precios sea por acuerdo entre partes
Desde la cámara aseguran que la modificación de estos dos aspectos de la Ley "haría que vuelvan muchísimas propiedades al mercado", ya que desde la implementación de esta normativa el "40% de la oferta en alquiler se volcó a la venta".
Por otra parte, desde la entidad buscan impulsar al mercado inmobiliario con otros instrumentos ya probados, como el Cedin para comprar inmuebles usados y la desgravación impositiva por cinco años para quienes construyan inmuebles con fines de alquiler.
"Creemos que con algunos instrumentos ya usados en pocos meses se puede impulsar el alquiler y la compraventa. Uno de los instrumentos ya probados es el Cedin, para blanquear inversión que se destine a la construcción de inmuebles. Otro es un plan de construcción de viviendas a nivel nacional libre de impuestos con destino obligatorio de alquiler, como lo hizo Uruguay con muy buenos resultados", aseguraron en un documento presentado al Gobierno.
Blanqueo para la construcción
Para intentar reactivar al sector inmobiliario, el Gobierno lanzó un blanqueo de capitales que buscará impulsar al sector de la construcción. El primer paso fue la creación por parte de la AFIP del Registro de Proyectos Inmobiliarios para que los inversores puedan acceder a los beneficios fiscales previstos en la Ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda.
La AFIP reglamentó además el Programa de Normalización que habilita la declaración voluntaria de tenencia en moneda nacional y extranjera para inversiones en desarrollos inmobiliarios.
Antes de presentar la declaración jurada a la AFIP, quienes adhieran al programa deberán depositar sus tenencias en moneda nacional o extranjera en una “Cuenta especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (Cecon.Ar) Ley 27613”, reglamentadas por el Banco Central.
La ley se promulgó el 12 de marzo y en ese momento comenzó a correr el plazo de 60 días para adherir a la declaración voluntaria de capitales. Según los plazos de acreditación de las tenencias declaradas, el contribuyente deberá presentar una declaración jurada por cada período y abonará el impuesto especial en las fechas previstas por la normativa: mayo (alícuota 5%), junio (10%) y julio (20%).
La resolución de la AFIP establece que el ingreso del impuesto especial se hará mediante transferencia electrónica de fondos y no podrán afectarse fondos depositados en la cuenta especial para el pago del gravamen. La registración de las tenencias y su valuación en el servicio web “Normalización de la tenencia en moneda Ley 27.613” estará disponible desde el 17 de mayo.
El régimen alcanza a obras privadas nuevas como construcciones, ampliaciones e instalaciones, entre otras, o que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley tengan un grado de avance inferior al 50% de la finalización de la obra.
Los fondos declarados se depositarán en la Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (Cecon.Ar) creada para este fin y deberán destinarse únicamente al desarrollo o la inversión en los proyectos inmobiliarios en la Argentina.
También podrán aplicarse transitoriamente por única vez a la adquisición de títulos públicos nacionales para su posterior venta con liquidación y el producido de la inversión deberá invertirse en los proyectos inmobiliarios.