El Concejo Deliberante modificó los indicadores de uso. Los nuevos corredores urbanos permitirán edificios de hasta 36 metros en zonas de crecimiento acelerado y alta demanda.
La ciudad de Neuquén redefinió su planificación urbana este jueves, con la aprobación de una nueva ordenanza que modifica los indicadores de uso y altura en importantes corredores viales de la capital. La reforma, impulsada por el Poder Ejecutivo, busca cambiar los permisos de construcción de edificios en los nuevos corredores urbanos, como la calle Soldi, la zona de Bajada de Maida y las cercanías del Paseo Costero, que ya son zonas de alta demanda habitacional y comercial.
La reforma de la ordenanza fue presentada por el bloque del Movimiento Popular Neuquino (MPN) y busca alinear el marco regulatorio con el crecimiento efectivo de la ciudad y la infraestructura ya existente. En diálogo con LMNeuquén, la concejal Victoria Fernández, presidenta del bloque del MPN en el Concejo Deliberante, explicó que la modificación asigna la Zona Corredor Mixto cM2 a diversas arterias de la ciudad, para establecer así nuevos indicadores urbanísticos.
La iniciativa responde a la necesidad de actualizar los cuadros de uso y parámetros de construcción, ya que los anteriores estaban atrasados respecto al potencial de desarrollo inmobiliario en barrios en expansión. Como la ciudad creció de manera acelerada y muchas zonas antes consideradas lejanas tienen ahora alta demanda de viviendas y comercios, los concejales han tenido que aprobar excepciones para permitir la construcción de emprendimientos en algunos barrios.
El objetivo, ahora, es que los desarrolladores puedan tramitar de manera regular los proyectos para construir nuevos edificios y otros emprendimientos, ya que las calles, que hoy cuentan con asfalto e infraestructura para garantizar servicios, permitirán el desarrollo de torres para que la ciudad de Neuquén pueda crecer en altura.
“Tiene que ver con el crecimiento que está experimentando la ciudad y era necesario actualizar qué se puede construir, qué parámetros y usos se dan, lo cual está determinado en el PUA (Plan Urbano Ambiental)”, señaló Fernández. La propuesta llegó por una solicitud del Ejecutivo Municipal, enfocada en aprovechar y potenciar el desarrollo posible de infraestructura.
De lotes residenciales a corredores mixtos
El principal objetivo de esta modificación urbanística es doble: por un lado, densificar la ciudad y promover el crecimiento en altura para evitar la expansión descontrolada de la mancha urbana. Por otro lado, busca garantizar que los nuevos desarrollos tengan acceso a los servicios necesarios, revirtiendo la tendencia histórica de que los emprendimientos se desarrollen sin la planificación previa adecuada. La concejal enfatizó que, desde el punto de vista urbanístico, crecer en altura es el camino correcto, siempre garantizando la provisión de servicios.
Uno de los cambios más significativos se observa en arterias clave que, hasta ahora, contaban con usos limitados y obligaban a los inversores a recurrir a excepciones para llevar a cabo proyectos.
La nueva ordenanza afecta calles como Soldi, y las que son parte de la zona conocida como Bajada de Maida: Río Colorado, Olavarría, Futaleufuú, Chascomús, Trenque Lauquen, así como el área del Paseo de la Costa, en calles como Linares y Obrero Argentino, donde el cuadro de usos estaba desactualizado.
En Soldi, por ejemplo, el uso era únicamente residencial. Ahora, al ser calificada como Corredor Mixto, se le puede dar un uso mixto, combinando proyectos comerciales y residenciales. La transformación de Soldi es particularmente notable; la concejal recordó que antes "no era un corredor ni cerca," pero hoy se ha convertido en una calle de cuatro vías que solucionó el tránsito y vincula la zona oeste con el centro en tan solo diez minutos, gracias a la nueva infraestructura y conectividad. El desarrollo de Soldi, incluyendo la infraestructura inaugurada en el Polo Tecnológico, hizo imperante modificar su calificación a corredor urbano y actualizar el tipo de construcción que se permite.
Otro caso paradigmático que ilustra la necesidad de esta reforma es la zona de Bajada de Maida. Antes, muchas áreas de Bajada de Maida tenían un uso de tipo perirrural o una combinación de residencial y rural. Debido a esta restricción, algunas construcciones, como el desarrollo de complejos hoteleros, debieron ser autorizadas “por excepción”.
Fernández citó el ejemplo de la calle Olavarría, donde se autorizó el desarrollo de un hotel por vía de excepción debido a que el cuadro de uso no lo permitía. Este desarrollo se consideró positivo para la ciudad y para potenciar los servicios e incentivar el desarrollo económico, pero requirió un trámite excepcional ante el Concejo.
Con la nueva normativa, estas zonas, incluyendo Linares y Bajada de Maida, que antes contaban solo con uso residencial o rural, ahora permiten el desarrollo mixto (comercial y residencial) y la construcción en altura. La reforma busca dejar claras las reglas de juego y evitar que los desarrollos tengan que salir por excepción, un proceso que antes limitaba y desmotivaba proyectos de inversión. La concejal explicó que cuando los permisos eran limitados, los inversores simplemente no presentaban sus proyectos. Ahora, con esta modificación, las reglas son claras y equitativas para todos.
Torres y morfología abierta: el camino hacia la densificación
El cambio en la calificación de estas calles como corredores no solo abre la puerta al uso mixto, sino que también amplía significativamente la posibilidad de construcción en altura. Los nuevos límites de altura varían según el corredor, pero en algunos casos se permiten edificaciones que alcanzan los 36 o 24 metros de altura. En otros corredores, las alturas permitidas se fijan en 24 y 15 metros.
Sin embargo, la concejal destacó que el objetivo no es simplemente construir edificios altos, sino promover una morfología urbana específica. Se busca incentivar la construcción de torres y no los tradicionales edificios en medianera.
Este enfoque urbanístico de "morfología abierta" tiene claros beneficios ambientales y sociales. Se busca evitar el desarrollo de "cordones cerrados," una situación que, según la concejal, ocurre en zonas como Leloir. En su lugar, se priorizan las torres que cuenten con espacios abiertos, garantizando que no haya un edificio pegado al otro. Esta visión de torres con más espacios verdes y áreas abiertas es considerada más beneficiosa desde el punto de vista ambiental.
“Se prioriza y se trata de incentivar las torres, no los edificios en medianera, sino las torres con espacios abiertos, no un edificio pegado al otro sino de morfología abierta, que no lindan un edificio con el otro”, detalló Fernández.
La lógica detrás de estos cambios es clara: la planificación debe ser previa a los desarrollos inmobiliarios. Al asignar los corredores y definir las alturas permitidas, se está previendo el desarrollo de inversiones con obras de infraestructura que lo permitan. Esto evita el problema de la no planificación, que lleva a que se desarrollen emprendimientos que luego carecen de los servicios necesarios.
Pese a que el Concejo sesionó con varios integrantes de licencia política por la cercanía de las elecciones, la ordenanza fue aprobada con la mayoría de los bloques, incluyendo el respaldo Fuerza Libertaria, y busca proporcionar un marco regulatorio claro que incentive la inversión y fomente una ciudad que crece de manera vertical y densificada, en lugar de horizontalmente y sin servicios. Con esta modificación, Neuquén busca garantizar que su infraestructura acompañe la proyección y el desarrollo de la capital.
Las calles afectadas
El Proyecto de Ordenanza N° 0624/2025 CD-250-B-2025, impulsado por el bloque del MPN, busca asignar la Zona Corredor Mixto a distintas calles de la ciudad de Neuquén.
De acuerdo con los Anexos II, III y IV de la ordenanza, los cambios son en:
Calle Ricchieri: desde calle Intendente Linares hasta calle Obrero Argentino
Calle Copahue: desde calle Intendente Linares hasta calle Obrero Argentino
Calle El Chocón: desde calle Intendente Linares hasta calle Obrero Argentino
Calle Intendente Pedro Linares: desde calle Primeros Pobladores hasta calle Félix San Martin
Calle Saturnino Torres: desde calle Eugenio Perticone hasta calle Boerr Alférez Elise y desde calle Primeros Pobladores hasta calle Félix San Martín
Calle Tronador: Desde calle Figueroa Urmenio del Carmen hasta calle Boerr Alférez Eliseo y desde calle Primeros Pobladores hasta calle Félix San Martín
Calle Paimun: desde calle Figueroa Urmenio del Carmen hasta calle Boerr Alférez Eliseo
Calle Obrero Argentino: desde calle Figueroa Urmenio del Carmen hasta Boerr Alférez Eliseo
Calle Bartolomé Mitre: desde calle Tronador hasta calle Intendente Pedro Linares
Calle Primeros Pobladores: desde calle Intendente Pedro Linares hasta Carmen de Patagones
Calle Soldi: desde calle Las Madreselvas hasta calle Trabajadores Empleados de Comercio
Calle Las Camelias: desde calle Las Madreselvas hasta calle de los Sueños Perdidos
Calle Alpataco: desde calle Gobernador Asmar hasta calle Quarta
Calle Trabajadores Empleados de Comercio: desde calle Esmeralda Agoglia hasta calle Soldi
Calle Cabellera del Frío: desde calle Ramos de Sal hasta calle Pilmaiquen
Calle Chascomús: desde calle Olavarría hasta calle Bajada de Maida
Calle Trenque Lauquen: desde calle Olavarría hasta calle Pergamino
Calle Crouzeilles: desde calle San Martin hasta calle Punta Indio
Calle Necochea: desde calle Crouzeilles hasta Avenida del Trabador
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