Aumenta 50% la oferta de locales en shoppings

Por ERNESTO NIMCOWICZ

Esperan triplicar la cantidad de visitantes y la facturación hasta $15 millones mensuales. Cómo será la estrategia comercial y los costos de los alquileres. 
 
Neuquén > En poco tiempo más la provincia de Neuquén pasará  a incrementar en casi un 50% su oferta de locales en shopping centers. Esto será gracias a la próxima inauguración del renovado centro comercial Paseo de la Patagonia (que lleva adelante La Anónima en el Alto), prevista para el mes de agosto de este año.
Esto se debe a que, por ahora, en Neuquén sólo hay dos shopping centers: el Paseo de la Patagonia  y el Portal Patagonia de Jumbo, que cuenta con 83 locales. A futuro se viene un tercero, que lleva adelante el grupo IRSA, sobre la calle Dr. Ramón y Ruta Provincial Nº 7 aunque por ahora no tiene fecha cierta de inauguración.
Diego Urien, de la consultora Retco, contratada por La Anónima para llevar adelante el rediseño y las mejoras del Paseo de la Patagonia, explicó a La Mañana de Neuquén que “se trata de un proyecto de intervención por  casi 27 millones de pesos, financiados íntegramente con fondos propios de La Anónima, que le permitirán al actual centro comercial pasar de los actuales 20 locales a más de 60. Además, los locales aumentarán su superficie de los 30 m2 promedio que hay en la actualidad a entre 100 y 200 m2, con uno cuyo  máximo será de 800 m2”. 
Retco también se ocupa del desarrollo y gerenciamiento de la estrategia comercial. En los últimos cuatro años, este será el cuarto shopping en el interior del país en el que intervienen. Los otros tres fueron  Canning Plaza Central (Canning), La Paz Shopping (Paraná) y Paseo del Fuego Shopping (Tierra del Fuego).
El proyecto busca transformar el actual centro comercial, construido en 1996, en uno de características modernas, mejorando la circulación y  estacionamiento y la superficie destinada a los locales. Para ello, todos los niveles, desde el 1 hasta  el 3 donde está ubicado La Anónima,  estarán comunicados por rampas mecánicas que comenzarán a funcionar a fin de mes. “Son comunes en los shoppings con supermercados y permiten acceder desde el estacionamiento en distintos niveles y transitar por las rampas mecánicas con los carros de compras cómodamente”, explicó Urien. La obra pesada ya está prácticamente concluida y se están haciendo los últimos acondicionamientos.
Con los cambios propuestos, esperan duplicar las casi 200.000 personas que pasan mensualmente por el centro comercial; y, lo que es clave para los desarrolladores del negocio, triplicar la facturación del centro comercial: de los actuales $5 millones mensuales  a $15 millones. Esto, sólo en  el shopping y sin considerar el supermercado.
Urien también reveló que ya cuentan con casi un 50% de los locatorios del nuevo shopping confirmados. Entre ellos van  a estar muchos de los actuales pero con locales ampliados, como Ferracioli, y tambien habrá nuevos como Musimundo, con un espacio de 500 metros cuadrados.
 
La política comercial
Un punto clave con el que apuestan  pelearle a Jumbo es el de la política comercial de los alquileres.
Según Urien, el costo mensual de ocupación total se compone de  un gasto común o expensa para mantenimiento u operación del shopping, un aporte al fondo de promoción o publicidad (correspondiente al 15% del valor del alquiler) y un alquiler que se define según lo que resulte mayor entre el valor mínimo mensual o el porcentaje en las ventas de 7 por ciento en promedio.
Para un local de 80 m2, el valor estimado de las expensas trepa a $3.000 más IVA. Con respecto a los alquileres, para el caso de ese mismo local de 80 m2, con una buena ubicación,  su valor mínimo estará en unos $7.000 más IVA.  En promedio, entonces, para un local de 80 m2 se deberían pagar mensualmente unos $10.000.
Según Urien, “el objetivo es que el costo total de ocupación esté en el orden del 10%. Cuando los costos de ocupación se disparan al 15% en relación a la facturación, el negocio empieza a sufrir y a necesitar de un esfuerzo mayor”.  Para que la relación entre precio de alquiler y facturación sea del 10%, esta última debería ser de $100.000.
 
Portal Patagonia
Por su parte, desde las oficinas centrales de Cencosud en Buenos Aires, el grupo de origen trasandino controlante de la cadena Jumbo y del shopping Portal Patagonia, si bien no informaron sobre las cifras de facturación, sí indicaron que las ventas crecieron un 30% con respecto al mismo período del año pasado. El Portal Patagonia es el otro shopping de Neuquén, y cuenta con 83 locales.
Desde Cencosud también señalaron que en la actualidad tienen un 95% de ocupación. Además, afirmaron que la cantidad de m2 alquilados con respecto al año pasado se mantuvo  constante en el primer trimestre, aunque hubo rotaciones de algunos locales.
Jumbo es en la actualidad el shopping de mayor facturación en Neuquén y, a pesar de la supuesta competencia que le significará La Anónima,  muchos creen que no le va a afectar, ya que de hecho en todas las grandes ciudades hay espacio para varios shoppings. 
Aunque desde Cencosud prefirieron no hablar del tema alquileres, por lo bajo algunos locatorios indicaron que en algunos casos el costo total de alquiler supera el 17 por ciento de la facturación.
 
Proyecto IRSA
El proyecto de IRSA, por su parte, prevé contar con una superficie total 52.000 m2. El centro comercial dispondrá de 22.000 m2 y el hipermercado Coto unos 30.000 m2. La obra, en principio, iba a demorar unos 20 meses, pero el proyecto viene un poco demorado.
El shopping se levantará en tres niveles. En el primero habrá 21 locales comerciales con cocheras, en el segundo otros 51 locales más con un patio de comidas y cocheras, y en el tercero se montarán seis salas de cine con capacidad para 912 espectadores. Todo esto involucrará 21.859 metros cuadrados.
La empresa que desarrolla la obra de gran magnitud, IRSA, de la familia argentina Elsztain, es la responsable de hoteles de lujo como el Llao Llao, el Intercontinental y el Sheraton Libertador, además de varios shoppings en el país como Alto Palermo.