Días atrás algunos concejales de Neuquén aprobaron 38 expedientes, en lo que ya se conoce públicamente como “la excepción más grande de la historia del Concejo Deliberante”. Con ello se habilita a realizar muchos loteos en las tierras rurales de las Valentinas y Rincón de Emilio, las mejores para la producción, y las más aptas ambientalmente que quedan en nuestra ciudad.
Estas aprobaciones “express” fueron realizadas fuera de toda lógica de planificación territorial, y en contra de lo resuelto por la Comisión Especial de Revisión del PUA que los mismos concejales de la ciudad conformaron el año pasado.
El impulso a estas aprobaciones estuvo apoyado por fuertes sectores inmobiliarios y funcionarios públicos que ya hicieron el mismo “lobby” al momento de conseguir la aprobación de barrios cerrados en la ciudad en el año 2006, y que hoy ya no encuentran compradores para la gran cantidad de lotes vacíos que tienen en sus desarrollos privados.
El argumento esgrimido para su aprobación, contrariando a lo que piensa la mayor parte de la comunidad, -incluidos los colegios profesionales de arquitectos, ingenieros y abogados-, es que de esta manera se va a conseguir mayor oferta de lotes y con ello la clase media va a tener acceso a la tierra.
Lo que no se dice es que mientras el manejo del mercado inmobiliario esté liberado exclusivamente a los intereses privados, la clase media y los sectores populares no podrán acceder a comprar la tierra para construir el sueño de su vivienda propia.
Es más, aún cuando se lotearan al mismo tiempo los miles de lotes cuestionados, -algo que es imposible materializar-, los precios no bajarán más que en un pequeño porcentaje y sólo por un escasísimo plazo de tiempo.
En Neuquén la tierra es un bien escaso, no renovable, y está concentrada en manos de unos pocos que no necesitan venderla rápidamente y entonces especulan hasta conseguir formar los precios más altos posibles para su propio beneficio. Esto ocurre en nuestra ciudad desde hace mucho tiempo, y obliga a la gente a comprar lotes más baratos en otras ciudades aledañas.
La localización, el acceso a las infraestructuras, y el uso del suelo normado generan un mercado de tierra que tiene características propias, opuestas a las del libre juego de la oferta y la demanda.
No existe un estudio serio sobre el mercado neuquino, que muestre la demanda real clasificada por el poder adquisitivo de la población, y su relación con el crecimiento demográfico estadístico de la ciudad. Los miles de aspirantes que están anotados en registros oficiales para conseguir una propiedad en la ciudad no tienen poder económico como para comprar estos nuevos terrenos, que los mismos desarrolladores dicen que costarán como mínimo u$s 50.000.
La única posibilidad para que sí puedan hacerlo es que el Estado, -municipal, provincial y/o nacional-, intervenga en el mercado de suelo, para regularlo y así bajar el precio de las tierras, para lo cual necesita recursos de los cuales debe disponer.
Para ello hace falta establecer políticas públicas de planificación sustentable, basadas en el concepto de función social del suelo, y realizar una reforma legal y tributaria que permita capturar las ganancias por plusvalía urbana, con las que se benefician los propietarios al mejorárseles los indicadores urbanísticos en su zona, y/o cuando se les construyen obras de infraestructura. Así se elevan exorbitantemente de un 5000% a un 10.000 por ciento los precios de las tierras de unos pocos gracias a las acciones de toda la comunidad, -ejecutadas a través del Estado-, sin que obtengamos nada a cambio.
A fin de garantizar una mejor distribución de esa riqueza, es necesario introducir instrumentos de gestión urbana, para capturar parte de los beneficios que obtienen quienes especulan con la tierra, y con esos fondos crear oportunidades para que los sectores menos pudientes de la comunidad puedan acceder a lotes a un precio razonable.
Hay buenos ejemplos en otros países de cómo hacerlo, tales los casos de Brasil y Colombia en Sudamérica, y también en ciudades de nuestro país. Sólo falta la decisión política de poner en práctica estos instrumentos de política pública en Neuquén.
Arq. Andrés Rabassa
Ms en Gestión de Riesgo Ambiental
Docente Área Arquitectura y Planeamiento
Facultad de Ingeniería de la UNC