El megaproyecto de lujo que terminó siendo el baldío más caro de Neuquén

En el corazón del corredor más codiciado de Neuquén existe un baldío que desafía al tiempo y al mercado inmobiliario. Son 2.010 metros cuadrados de tierra privilegiada que, desde hace dos décadas, permanecen en silencio mientras a su alrededor la ciudad se disparaba hacia el cielo con edificios.

Ubicado sobre la estratégica franja que une las calles Leloir y Dr. Ramón, el lote es hoy un espectador de lujo. A sus flancos se erigieron la imponente Ciudad Judicial, la Legislatura Provincial, el Concejo Deliberante y la Universidad Nacional del Comahue. Sin embargo, este predio -que abarca 100 metros de frente desde Entre Ríos hasta Miguel A. Camino- sigue siendo una superficie plana en una zona donde el metro cuadrado ya araña los 3.000 dólares.

La historia detrás de este "baldío de oro" tiene nombre propio: Torre Leloir 651. Guillermo Reybet, referente inmobiliario y vicepresidente del Colegio de Martilleros de Neuquén, recordó con nitidez el ambicioso proyecto que prometía cambiar el perfil del alto neuquino.

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"Iba a tener 14 pisos y el desarrollo estaba a cargo de la empresa Azzollini. Fue creada en 1990 y es una firma muy grande que actualmente está en Buenos Aires”, contó Reybet. “Había un socio español pero vendió su parte. Él hizo toda la gestión administrativa", agregó.

“En ese entonces, hace 20 años, se estaba haciendo una parte de la Legislatura y todavía no estaba la Ciudad Judicial”, recordó. En noviembre de 2003 se había anunciado su construcción y cuatro años más tarde fue inaugurado el recinto.

El histórico Hotel Comahue vestía sus mejores galas para la presentación oficial del desarrollo. La comercialización quedó en manos de un consorcio de firmas líderes: Fabal, Viñuelas & Ferracioli y la propia inmobiliaria de Guillermo Reybet.

Dimensiones de otra época: lujos para un edificio

En el mercado inmobiliario actual, casi ninguna de las torres en construcción logra imitar la amplitud que proyectaba Torre Leloir 651. Las dimensiones de sus ambientes pertenecen a un estándar de confort que hoy parece haber quedado en el olvido.

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“Del primer al séptimo piso, las unidades contaban con 200 m² cubiertos más 13 m² de balcón. Eran 28 departamentos distribuidos en cuatro por planta”, detalló Reybet. Sin embargo, el verdadero despliegue de exclusividad comenzaba a partir del noveno nivel: dieciséis departamentos de 229 m² cubiertos, con balcones de 20 m² y palier privado.

La joya del diseño era, sin duda, el octavo piso. "Era la excepción absoluta: una unidad de 229 m² cubiertos con una terraza privada de 200 m². Todos los departamentos estaban diseñados para ofrecer una vista panorámica inigualable de la ciudad", explicó el martillero con más de cuatro décadas en el rubro.

Neuquén no estaba preparada

El confort no se limitaba a los metros cuadrados. El proyecto contemplaba una logística de subsuelos robusta, con 44 bauleras y 88 cocheras (dos por unidad habitacional). Las áreas comunes estaban pensadas para disfrutar en todo sentido: sala de relax, sauna y un gimnasio equipado, además de un salón de usos múltiples que se podía dividir en dos ambientes. También la torre tendría su complejo de aguas: Una piscina para adultos de 13x6 metros, otra para niños de 6x3,5 metros y un solárium integrado con vista al horizonte neuquino.

En materia de seguridad, la torre se diseñaba como una fortaleza moderna: un puesto de guardia frontal conectado directamente con cada unidad y un cerramiento perimetral de 100 metros de rejas continuas, con portones de acceso vehicular totalmente automatizados.

A pesar de su diseño fastuoso, el proyecto nunca logró despegar. "No caminó porque Neuquén no estaba preparado para un emprendimiento de este tipo; simplemente no había demanda", aseguró Reybet y, acotó: "Esto sucedió fue mucho antes que al fenómeno Vaca Muerta porque recién se comenzaba con un desarrollo petrolero”.

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“Era un sistema por fideicomiso y había que reunir o al menos que estuvieran comprometidos el 80 % de la unidades para desarrollar el proyecto. Y no se llegó ni al 50%”, acotó.

Reybet compara este caso con otros hitos de la ciudad, como el edificio ubicado en Brown 850. "Lo hizo Daniel Tappatá. En su momento era tasador del Banco Bansud y costaba muchísimo vender esas unidades porque no había necesidad de mercado para pisos enteros de 400 m². El primer y segundo piso que está dividido en dos. Ese edificio tardó décadas en comercializarse por completo, lo que terminó complicando financieramente a sus desarrolladores.

“Ese edificio debe tener cerca de 30 años. Lo último que se vendió –unidades- fue hace unos cinco o seis años atrás. Costo mucho vender y de ahí en más a Daniel (Tappatá) se le comenzó a complicar la historia. No sé si su empresa se cerró o está en convocatoria. Pero uno de los motivos fue ese edificio porque nunca pudo terminar de cancelar los créditos que había tomado. Esto es una opinión personal, no tengo nada para probarlo, pero en ese momento se le complico todo”, sostuvo.

Una fortuna en espera y el potencial de un edificio de 30 pisos

A pesar del tiempo transcurrido, la empresa Azzollini no tiene planes inmediatos de retomar el desarrollo por cuenta propia. Hoy, la realidad del predio es puramente comercial: el terreno de Leloir 651 está a la venta y su valor de mercado se sostiene en los 6 millones de dólares, según reveló el artillero neuquino.

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Aunque el interés de los desarrolladores locales es constante, las negociaciones suelen chocar contra una barrera financiera. “Hubo mucho contacto con ellos (Azzollini) de desarrolladoras de acá pero no llegaron a un acuerdo. Muchos no quieren cambiar por metros cubiertos y la desarrolladora tampoco quiere poner seis millones de dólares. La mayoría de los edificios que se hace acá es ‘vos pone el terreno que yo te pago con metros cuadrados que voy a construir”.

Sin embargo, el atractivo del terreno ha crecido gracias a la evolución de las normativas urbanas. Mientras que el proyecto original de la Torre Leloir estaba destinado a 14 niveles, el nuevo escenario municipal abre puertas mucho más ambiciosas.

"Hoy se están construyendo edificios que llegan a los 21 pisos, pero gracias a las modificaciones en la ordenanza y cumpliendo ciertos requisitos de planteo, se podría llegar incluso hasta los 30 pisos", analizó. Para Reybet, el terreno no es solo un recuerdo de lo que no fue, sino una oportunidad latente: "Torre Leloir es un proyecto que tranquilamente se podría replantear para las necesidades y posibilidades actuales".

Ponerle un precio actual a las unidades proyectadas para la Torre Leloir es una tarea compleja. Según Guillermo Reybet, la falta de estabilidad económica en el país impide dar una referencia exacta de cuánto valdrían hoy aquellos departamentos. Sin embargo, el entorno nos da pistas claras sobre el nivel de exclusividad de la zona.

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“El Hotel Hilton llega hasta el piso 13; el resto son departamentos de grandes dimensiones. Allí se han vendido semipisos por un millón de dólares. Incluso hay una unidad particular que cuenta con su propia piscina”, reveló el martillero. Este fenómeno marca un cambio en el perfil del residente de la zona: “Empezás a ver otra composición social. Hace apenas dos semanas, inversores de afuera llegaron a Neuquén buscando terrenos en el centro para construir un hotel de cinco estrellas”.

Además del Hilton, sobre la calle Dr. Ramón se encuentras dos torres más. Un departamento de las mismas características del citado inmueble tiene un costo de 3,400 dólares el metro. En los departamentos usados el valor de comercialización está en el orden en los 2,200, 2,400 el metro. Eso números posiciona al terreno de Leloir 651 no solo como un espacio vacío, sino como una reserva de valor incalculable de llegar a elevarse algo.

El fin de una Neuquén horizontal: un centro sin casas

Neuquén atraviesa una metamorfosis irreversible. Guillermo Reybet, con la perspectiva que dan décadas de trayectoria, proyecta una visión contundente: "Si pudiera mirar 20 años hacia adelante, imagino un área centro donde no queden casas; solo un edificio al lado del otro. Es algo que ya está pasando".

Este fenómeno se alimenta de la subdivisión de antiguas propiedades familiares. "Muchas casas del centro pasaron por procesos de sucesión y hoy se están negociando para dar lugar a torres. En la calle Tucumán, por ejemplo, ya se proyecta un edificio sobre un lote de 20x40 metros. El crecimiento no se detiene", explicó.

Por otro lado, Reybet, sin entrar en la polémica, sostuvo que Neuquén “no” precisa ampliar la Avenida Mosconi. ”La prioridad es hacer de agua, cloaca y demás. La planta de tratamientos de líquidos cloacales está al borde de explotar. Hay sectores que no hay agua permanentemente durante todo el día”, aseveró.

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“En la calle Córdoba tiraron tres casas y van a hacer un edificio de 21 pisos. Y en un edifico así por lo menos van a vivir 120 personas. Cada edificio que se hace en el área centro los caños que hay son de Fibrocemento. Son caños que fueron colocados hace 60 años. En ese aspecto, Neuquén tiene una problemática muy seria”, opinó.

Un "pueblo entero" cada dos años

El crecimiento demográfico de la provincia no es una estadística fría; es un impacto que sacude los cimientos de la capital cada año. El arribo masivo de personas se traduce en una presión sobre la infraestructura, los servicios y, fundamentalmente, el mercado de alquileres.

"Entre 2024 y 2025 se radicaron en la provincia 44.000 personas. Eso significa catorce familias de cuatro miembros llegando cada día. En solo dos años, recibimos a un pueblo entero", aseguró Reybet.

Este crecimiento explosivo explica el actual boom vertical: hoy se encuentran en plena ejecución 117 edificios (de tres pisos o más). "Hay una necesidad de vivienda muy grande. Hoy, los alquileres en Neuquén son altos porque hay mayor demanda que oferta. Si no hubiese esa demanda vos crees que se construiría la cantidad de torres que se están construyendo”.

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Sobre los potenciales compradores que llegan a la ciudad para radicarse o invertir, el agente inmobiliario expresó: “Hay gente de Neuquén, gente que viene de General Roca, Villa Regina y otros lugares porque sacan una buena inversión. El inmueble resguarda el valor, tu patrimonio”.

Detrás del éxito inmobiliario y las torres de cristal, subyace una lección que el terreno de la calle Leloir dejó marcada: lo imprevisible. "Siempre se dice que hay gente con visión de futuro, y lo comparto. Pero en el caso de Neuquén, pasaron cosas que nadie, absolutamente nadie, podría haber previsto".

“Cuando recién empezó el barrio Rincón Club de Campo me ofrecieron terrenos. Mi viejo fue el primero que me sacó corriendo. Guillermo son lechos de ríos… acordate que ahí abajo están las napas, que esto que el otro. Hoy, si alguien vende un terreno ahí adentro vale 650 mil dólares y más también. A mi abuelo, en su momento, le ofrecieron dos manzanas de tierra arriba del Comando (Av. Argentina 642). Y mi abuela le dijo 'Pero quien va a ir a vivir a ese arenal'. Mira lo que es hoy en día", concluyó.