Menos créditos hipotecarios y departamentos un 25% más caros: cómo se sostiene la venta inmobiliaria en Neuquén

El mercado inmobiliario de Neuquén y el Alto Valle, que se sostuvo en los últimos años por el empuje de Vaca Muerta, enfrenta hoy un panorama distinto. Con créditos hipotecarios casi paralizados, la demanda de los inversores se sostiene, pero su presupuesto no incrementó con la suba de precios de la construcción.

Así, los que compran terrenos, casas o departamentos dependen de la liquidez inmediata y de una ingeniería financiera privada para poder invertir en inmuebles.

Un reciente relevamiento, realizado entre más de un centenar de corredores inmobiliarios de la región, que analizó 135 búsquedas activas de compra entre enero y octubre de 2025, confirma que Neuquén Capital concentra el 60% de esta demanda total. Sin embargo, a pesar de que el valor del metro cuadrado en Neuquén Capital creció hasta un 25% en dólares en lo que va del año, los compradores no acompañaron la escalada de precios.

Para los martilleros, eso se traduce no sólo en un mercado estable en cuando al volumen de operaciones, sino la aparición de un nuevo perfil de cliente más selectivo y racional. Según indicó el relevamiento, el crédito hipotecario, que hoy está virtualmente paralizado, actúa como un límite estructural que define la capacidad de compra de la clase media.

El ladrillo: histórico resguardo de valor

Según la opinión de los corredores inmobiliarios de la región, la demanda de propiedades en la zona sigue firme, pero condicionada a partir de la virtual paralización de los créditos hipotecarios. Aclararon que, si bien los bancos los siguen ofreciendo, imponen más requisitos o modifican los sistemas de scoring para limitar el acceso, lo que deja a muchas familias o inversores afuera de las compras.

En Neuquén y el resto del Alto Valle se identifican dos motores principales que mantienen activo al sector: la inversión de contado y la vivienda familiar. El segmento más dinámico del mercado es aquel enfocado en la inversión de contado. Estos compradores buscan unidades pequeñas, específicamente monoambientes o departamentos de un dormitorio, destinados a la renta inmediata. Este tipo de propiedad representa el 26,6% de las búsquedas activas relevadas.

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El rango más activo para esta microinversión oscila entre lo 65 y los 100 mil dólares, y los inversores presionan fuertemente por obtener precios bajos y concretar operaciones rápidas, con el objetivo de obtener una rentabilidad cuanto antes.

El sector más codiciado es el casco céntrico de Neuquén Capital donde se nota, a su vez, una fuerte escasez de oferta accesible dentro de ese rango de precio. Este ritmo de demanda se traduce en un sostenido crecimiento en altura de la capital neuquina. De acuerdo con datos anteriores de LMNeuquén, la ciudad pasó de tener apenas seis edificios que superaban los tres pisos a principios de los '80 a registrar 1.033 edificios en altura hoy, con 127 obras en construcción y 17 torres grúa activas.

En paralelo, la microinversión médica también se ha consolidado como uno de los refugios de capital más previsibles y rentables del año. Se trata de la adquisición de consultorios en clínicas céntricas, con valores que varían entre los 35 mil y los 50 mil dólares, y que incluso ofrecen mayores márgenes de rentabilidad con menor capital hundido.

Este boom vertical, vinculado a la migración constante que recibe la ciudad y a la dinámica de Vaca Muerta, concentra la inversión en corredores principales como Leloir, Dr. Ramón y Avenida Argentina, y empieza a generar un nuevo polo de expansión hacia el sur, en Obrero Argentino y Gatica.

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Sebastian Fariña Petersen

Además de la vivienda y la inversión, la actividad de Vaca Muerta sigue traccionando de manera estable el sector industrial, con búsquedas de macro-lotes y bases logísticas de 3 mil a 6 mil metros cuadrados sobre las rutas 7 y 22, cerca de Centenario y Plottier. Se trata de inversiones más altas pero con un alto margen de rentabilidad.

Las viviendas familiares y el crédito hipotecario

Además de la inversión en pequeños departamentos, el mercado se sostiene con las compras de viviendas familiares que hacen los neuquinos de clase media. En general, solicitan propiedades de dos dormitorios o dúplex, lo que representa el 27,4% de las búsquedas relevadas entre enero y octubre de este año.

Entre las unidades más solicitadas se cuentan las ubicadas en Plottier, Cipolletti y la zona norte de Neuquén capital, en barrios como Terrazas del Neuquén, con un rango de precios que oscila entre los 130 mil y los 160 mil dólares.

En este caso, los compradores son dependientes del crédito hipotecario, por lo que la paralización de los préstamos genera una gran limitación para expandir su capacidad de pago. Según los corredores inmobiliarios, el comprador actual es "más inteligente que impulsivo". No está dispuesto a "comprar más caro, sino que busca mejor".

Terrazas del Neuquén

El martillero Lucas Albanesi, de Gran Valle Negocios, señaló que los créditos hipotecarios están virtualmente fuera de las conversaciones cotidianas entre los profesionales del rubro, no solo por las altas tasas de interés, sino porque los bancos o dejaron de dar créditos o ponen "trabas de todo tipo" que hacen inviable la operación para el comprador.

Entre otros puntos, mencionó el aumento del scoring, los estudios médicos rigurosos que califican a casi todos los interesados como clientes de riesgo o la tasación por debajo del precio del mercado, que hace imposible que se concrete luego la operación.

Las inmobiliarias esperan una reactivación.

La falta de acceso al financiamiento complejizó las operaciones inmobiliarias en el Alto Valle y dependan cada vez más de la financiación privada, las permutas y la segmentación de productos. En los segmentos de alta gama, como Rincón Club de Campo, La Zagala o Costa Azul, donde los valores se mantienen estables entre 400 mil y 800 mil dólares, las transacciones se volvieron más sofisticados.

Los compradores en este nivel recurren a ofrecer departamentos en parte de pago, a veces hasta el 40% del valor total, o combinan un anticipo en efectivo con cuotas privadas, para compensar la ausencia del financiamiento bancario.