No quedan alquileres con contratos viejos en Neuquén: los valores y requisitos en mayo

En mayo, el mercado de alquileres en Neuquén capital muestra pocos cambios respecto a meses anteriores, aunque con valores en constante ascenso. El precio de un departamento de un dormitorio en el centro de la ciudad no baja de los 650 mil pesos mensuales, dependiendo de las prestaciones del edificio, como cochera, terraza, pileta y el valor de las expensas.

“Los alquileres se siguen moviendo de acuerdo al IPC de Neuquén, y quedan muy pocos contratos viejos; en su mayoría, se realizan renovaciones”, explicó a LMNeuquén, Guillermo Reybett, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Durante el último trimestre, considerando los datos hasta marzo, el ajuste por IPC fue del 10,9%, lo que mantiene la presión sobre los inquilinos. En un departamento de 600 mil pesos por mes, el incremento este mes será de 61 mil pesos más. ¿Es mucho? Difícil saberlo con la trepada de precio en general que hay en la capital neuquina, anclada a los valores petroleros.

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Muchos alquileres no bajan de 700 mil pesos, pero siempre depende de la zona y las prestaciones de los edificios.

Según Reybett, “los valores han ido subiendo y hoy un departamento de un dormitorio", que son los más demandados tanto por las parejas, solteros y hasta estudiantes. "Dependiendo de la calidad del edificio, puede costar entre 800 mil y 1 millón de pesos", sostuvo el empresario inmobiliario, quien dijo que tanto febrero como marzo son los meses con mayor demanda de nuevos contratos y mudanzas en Neuquén.

Alquileres: nuevos contratos en la ciudad del boom petrolero

En cuanto a los requisitos para firmar un nuevo contrato, el esquema habitual incluye un mes de alquiler, un mes de depósito, el 50% del sellado y, en propiedades más costosas, las tasas fijas sobre bonificaciones, que pueden superar los 1,5 millones de pesos.

Neuquén es una plaza dinámica, donde se construyen departamentos en forma constante, pero la oferta supera la demanda, por las 23 familias que vienen por día a la ciudad, pese a que no todas se quedan y tampoco tienen los recursos para alquilar a precios del centro de la ciudad.

Pese a que en algunos casos de alquileres de construcciones más antiguas o con ubicaciones no tan céntricas pueden ubicarse en 650 mil pesos, la tendencia es que los departamentos bien ubicados y nuevos, están entre 800 y hasta 1,2 millones de pesos. Un departamento, por ejemplo, en la calle San Martín al 400, en un edificio, de 49 metros cuadrados, cuesta 1 millón más 90 mil de expensas, dos ambientas, nuevo.

Si bien existen "contratos libres" entre inquilinos y propietarios, que acuerdan la forma de pago (mayormente trimestral en Neuquén) y la moneda, se sabe por fuentes en las inmobiliarias que más allá de los contratos, muchos piden rebajas y hasta negocian las salidas de manera particular.

El DNU que bajó la Ley de Alquileres dejó el terreno para que se pacten contratos libres y entre partes y en cualquier moneda, y en Neuquén desde hace meses que comenzó el diálogo entre inquilinos y propietarios. Las inmobiliarias, en muchos casos, hacen de “árbitro” para evitar excesos y llegar a un entendimiento.

También hay otro tema tácito, pero que ayuda a ponerse de acuerdo entre las partes, con la intervención de las inmobiliarias: intentar que el valor del alquiler no supere el 35% de los ingresos del inquilino, algo que en algunos casos es imposible.

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Hay departamentos de un dormitorio que se alquilan en más de 1 millón de pesos en la ciudad de Neuquén.

En paralelo, los contratos firmados bajo la llamada “ley vieja de alquileres” (Ley 27.551), que aún rige para convenios anteriores al 18 de octubre de 2023, se actualizan anualmente utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Esa norma también establece una duración mínima de tres años para los contratos. Sin embargo, en Neuquén cada vez son menos los que rigen por esa ley, que le queda un año, y los contratos se pactan entre partes.

En un contexto de inflación persistente y menor disponibilidad de inmuebles, el mercado neuquino de alquileres sigue tensionado, con precios que no dejan de subir. En algunos casos, los dueños de las propiedades sostuvieron que el mercado (el microclima económico local) está mucho más inflado que la misma inflación oficial, pero o en todos los casos hay margen para las remarcaciones de contratos.

Calculadora de alquileres de viejos contratos

Pese a que no hay una fórmula exacta, ante a los grandes aumentos que los inquilinos enfrentan, la calculadora de alquileres se convirtió en la forma más práctica de poder conocer cuál será el monto de alquiler que tendrás que abonar.

Para calcular el aumento del alquiler, existe una herramienta muy útil: la calculadora que provee el sitio especializado ARquiler. Se podrá acceder a ella a través del enlace https://arquiler.com.

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La demanda de alquileres supera a la oferta en la ciudad, que ese mueve constantemente.

Sebastián Fariña Petersen

En la calculadora que presenta el sitio ARquiler, deberemos –como primera medida- tipear el monto correspondiente al valor iniciar del alquiler, luego procederemos a indicar la fecha de inicio del contrato del mismo; el mes de la actualización del contrato y el índice de actualización que corresponda según el contrato de alquiler suscripto entre las partes (ICL -Índice para Contratos de Locación elaborado por el Banco Central-, IPC –Índice de Precios al Consumidor establecido por el INDEC-, entre otros).

Así, para calcular el aumento del alquiler que corresponde según el índice del Banco Central, debemos ingresar en la web bcra.gob.ar a través del link https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp y buscar “Índice para Contratos de Locación”. A continuación, el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto.

Para saber cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar el siguiente cálculo: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que este vuelva a actualizarse.