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La Mañana construcción

Crece la construcción de edificios pese a que los precios de venta están en mínimos históricos

Los valores promedio del metro cuadrado en el mercado neuquino son los mismos de hace casi 20 años. Sin embargo, la oferta de departamentos mantiene su tendencia creciente. Causas de este nuevo fenómeno.

“Para encontrar hoy los valores de venta del metro cuadrado construido en Neuquén debemos transportarnos al año 2006. Estamos en los mínimos de las últimas casi dos décadas”, confió, con cierta preocupación, un importante operador del mercado inmobiliario, mientras saboreaba su ristretto en un conocido bar sobre la avenida Argentina, Neuquén capital.

La pregunta no se hizo esperar. Fue casi como un acto reflejo.

-“Sin embargo se sigue construyendo como si los valores del metro cuadrado volaran...”, lo interrogué.

-“Si, hoy en el centro y su periferia se están construyendo más de 40 desarrollos, aunque cada uno de ellos con un nivel de avance bastante dispar”, aseveró el empresario inmobiliario.

Intentando entender algo más del complejo mercado, le consulté que definición le otorgaba a un desarrollo de los mencionados.

-“Es todo emprendimiento de viviendas de propiedad horizontal de más de cinco pisos. Son esas torres que están en construcción, paisaje ya permanente de la ciudad”, aseveró, intentando salvar así mi ignorancia.

La charla continuó unos minutos más, y en ese corto período, lo volví a introducir en tema:

-“¿Qué lógica entonces existe en un empresario para hundir millones de dólares cuando los valores del producto que ofrece están en sus mínimos históricos?”

Me miró fijo a los ojos, y tras dar su último sorbo del concentrado café, reaccionó: “No tengo la menor idea; no estoy en la cabeza de los inversores. Yo sólo me dedico a vender”. Segundos después, estrechó mi mano y partió lentamente por la soleada avenida rumbo a un lugar incierto.

La conversación abrió la puerta a muchos interrogantes. Tras pagar la cuenta de lo consumido, abandone también el bar con más dudas que certezas sobre esta presunta ilógica situación de mercado.

Estadísticas clave

Los datos históricos relevados por distintas consultoras dan cuenta de que los valores del metro cuadrado en Neuquén se están desplomando. Al cierre del año pasado el precio para un departamento usado en esta capital y sus alrededores se ubicaba en 920 dólares, cotización similar a la que podemos encontrar en estos días. Está claro que estamos hablando de valores promedios, tocando techos de 1.500 dólares y pisos de 700 dólares el metro cuadrado dependiendo de las características del inmueble que se trate (ver recuadro aparte).

La estadística privada destaca que este mismo valor se lo podía ubicar hacia mediado de 2005. La volatilidad que mostraron los precios del metro cuadrado fueron en línea con los procesos de crisis económica que sufrió el país.

Hacia mediado de 2019 el mercado local mostró su mayor esplendor, con promedios rozando los 2.000 dólares; duplicando así las cotizaciones actuales.

Desde la crisis de la salida de la Convertibilidad, con sus coletazos que finalizaron a mediados de 2003, el valor del metro cuadrado en Neuquén -y en general en todas las plazas más importantes del país- mantuvo una importante tendencia creciente hasta principios de 2012 donde se estabilizó, para sufrir luego una pequeña corrección. A partir de 2019 el mercado se activa producto de una demanda transitoria que lleva los precios del metro cuadrado a 1.955 dólares para, a partir de ese momento, ingresar en un período de baja que sigue hasta nuestro días sin encontrar un piso definido.

En los últimos meses las ventas de departamentos -tanto nuevos nuevos y usados- han caído en forma sensible. Las inmobiliarias aseguran que están sobreviviendo con los alquileres que siguen teniendo una alta rotación en el mercado.

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Hoy la plaza neuquina para las operaciones de compra-venta está virtualmente paralizada. Sólo hay movimientos de oportunidad que se da cuando el comprador tiene los dólares disponibles para vender (un bien escaso) y el propietario del inmueble -por múltiples razones- está frente a la necesidad de sacarse su vivienda de encima.

Más oferta en un mercado en baja

Pese a que el mercado inmobiliario se encuentre hoy con valores muy deprimidos, muchos son los empresarios regionales que no bajan los brazos y apuestan a lograr rentabilidad con nuevos emprendimientos. Algo poco común en una Argentina tan convulsionada.

Cuáles son las causas de esta conducta que se podría definir, de alguna manera, como en contra de las reglas tradicionales del mercado.

Cinco, entre otros, son los puntos más importantes que tienen en cuenta los desarrolladores a la hora de invertir en la región. Dos son propios del mercado y tres están basados en las expectativas.

-El primero de ellos, es que existe una clase media acomodada importante en Neuquén, ligada por lo general a las actividades comerciales y de hidrocarburos, que genera mes a mes excedentes con sus ingresos. Las alternativas de inversión no son muy amplias en el país y el ladrillo sigue constituyendo una tradicional vía para el ahorro.

-Hay una demanda que apunta sólo al objetivo de blanquear dinero que no ha sido declarado oportunamente al fisco. El ladrillo históricamente en nuestro país -y en muchas partes del globo- sirvió para esta ilegal maniobra. La persona simula una compra de una vivienda declarando un valor muy bajo, para luego venderla -en forma ficticia o real- a un precio mucho mayor. De esa manera se hace de una importante diferencia de dólares o pesos que puede introducirlos en el mercado formal sin ningún tipo de problemas. Esta demanda sigue existiendo en Neuquén, y más aún en un año electoral.

-Expectativa por un rebote de precios. Los ciclos económicos en la Argentina están bien marcados y la actividad de la construcción no queda fuera de este esquema. No son pocos los inversores que anticipan que los valores del metro cuadrado han tocado un piso y que, con solo un par de señales del mercado, tenderán a crecer para ubicarse en una nueva meseta. A nivel nacional, las distintas plazas muestran bajas en las cotizaciones de los valores en todos estos últimos años, pero Neuquén se destaca por ser una de las que más sufrió estas caídas.

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-Expectativas con el dólar. Varios son los analistas económicos que remarcan el importante retraso del tipo de cambio que existe hoy y no descartan en el mediano plazo un salto devaluatorio de la moneda para intentar corregir la distorsión de precios que existe en la economía. Esto llevará sin dudas a una baja en los costos construcción, en especial sobre la mano de obra que representa entre el 40% y 50% de los costos finales del metro cuadrado.

-Expectativa por la aparición del crédito hipotecario. No son pocos los que apuestan a cambio de ciclo político-económico para los próximos cuatro años y con él, la vuelta del crédito; hoy inexistente producto de que la mayor parte de los fondos del sistema financieros son absorbidos por el Estado para sostener sus desequilibrios fiscales. En Argentina, el crédito hipotecario ha sido históricamente bajo y es cada vez menor. Hace 20 años era alrededor del 5% del producto bruto interno (PIB). En 2022 fue de menos del 0,5%. En cambio, en Chile el crédito hipotecario representa el 27,3%, en México es del 11,6%, en Colombia del 7,2%, Paraguay 4,7% y Perú el 6,7% del PBI. La aparición de esta línea de préstamos en la Argentina sin dudas impulsará la demanda de viviendas nuevas y usadas -teniendo en cuenta que hoy es inexistente- pudiendo generar un impacto sobre el precio final del metro cuadrado.

construcción edificios Neuquén

Los riesgos piramidales del mercado

Hoy la mayor parte de la oferta existente en Neuquén capital y aledaños esta centrada en los departamentos de uno y dos ambientes ya construidos o en la modalidad “en pozo”, que significa invertir en un edificio que aún se encuentra en etapa de construcción. Los riesgos muchas veces aumentan al invertir en esta última modalidad.

En general, hoy un departamento en el radio céntrico de dos ambientes de menos de 10 años de antigüedad (sin cochera) se los puede encontrar en un promedio de 1.600 dólares el metro cuadrado; en pozo, con una posesión a dos años, a un promedio de 2.200 dólares el metro.

En todo este último tiempo, salieron al mercado decenas de importantes desarrollos, algunos de ellos con valores muy por debajo de la media de los precios mencionados. Esto no sólo rompe los equilibrios del mercado para el resto de las empresas que compiten, sino que es una señal que debe tener en cuenta el comprador ya que puede estar relacionada con un potencial desfinanciamiento de la empresa que esta haciendo esta oferta.

Hace unos años, las desarrolladoras comenzaban a construir un edificio, lo vendían en pozo y cuando la demanda se amesetaba, lanzaban una segunda torre a la venta y era con esos nuevos fondos que terminaban la primera. Es decir el segundo edificio terminaba de financiar al primero; y así sucesivamente.

Hoy hay empresas que ya tienen dos o tres emprendimientos en el mercado en pozo para finalizar la construcción de uno de ellos. Es más, existe en la actualidad una desarrolladora con una decena de emprendimientos en distintos estados de avance pero ninguno terminado. En este tipo de desarrollos, desesperados por continuar las obras, se pueden encontrar ofertas en pozo por debajo de los 1.000 dólares el metros cuadrado.

Este tipo de sistema piramidal puede entrar en crisis tan pronto como no entren suficientes inversores nuevos (o fondos) que le permitan a la empresa llegar a los objetivos prometidos. Sin ellos, el modelo colapsaría y quienes participen del desarrollo podrían perder lo invertido.

De aquí que es importante conocer en detalle los antecedentes de la empresa desarrolladora donde se realizará la inversión para evaluar su solvencia económica y el plan de financiamiento de la obra en construcción. Esto reduce los riesgos y da una visibilidad más clara para los próximos tres años, momento en que la empresa estaría entregando la propiedad.

Cómo se tomó el precio del metro en este trabajo

El mercado inmobiliario tiene sus particularidades y la oferta de productos es muy amplia, dependiendo el valor de la ubicación, la calidad de construcción y tamaño del inmueble. En este informe se tomaron los siguientes tópicos para considerar el valor promedio del metro cuadrado:

-Promedio de departamentos de dos y tres ambientes.

-Metros cubiertos propios entre 40 y 55.

-Ubicación: radio céntrico de hasta 20 cuadras tomando como referencia la intersección de avenida Argentina y la calle Independencia.

-Calidad de construcción estándar: calefacción con calderas, vidrios simples, aberturas de aluminio y pisos de cerámicos, entre otros puntos.

-Fuentes: Reporte Inmobiliario/Zonaprop y datos propios.

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