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La 'hipoteca de bien futuro': de qué se trata el nuevo decreto sobre créditos hipotecarios

El Gobierno Nacional oficializó dos medidas: un decreto y la eliminación de un programa. Ambas relacionadas con el mercado inmobiliario.

El Gobierno implementó una nueva normativa sobre hipotecas mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, publicada en el Boletín Oficial. Esta medida busca revitalizar el mercado inmobiliario, facilitando el acceso a créditos hipotecarios y ofreciendo opciones innovadoras para quienes aspiran a adquirir una vivienda propia.

Además, se oficializó la eliminación del programa Procrear. Los motivos que llevaron al presidente Javier Milei para la disolución del programa apuntan a que este fondo ha representado una carga significativa para las finanzas públicas, y sus operaciones no cumplieron con los objetivos de transparencia y eficiencia esperados.

El ministro de Economía, Luis Caputo, dijo en X que "hoy sacamos DNU creando la 'hipoteca de bien futuro'. Esto es realmente un hito histórico del crédito hipotecario en nuestro país".

En el decreto que elimina el programa aclara que los beneficiarios que ya tienen créditos Procrear, los mantendrán mediante un acuerdo con el Banco Hipotecario.

Ambas medidas vienen en consonancia: responden a una clara impronta del gobierno de quitarle peso al Estado en el mercado inmobiliario. Tras estas medidas, la población deberá recurrir a instituciones privadas para gestionar créditos.

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¿Qué cambia con el nuevo DNU de hipotecas?

La medida establece nuevos tipos de hipotecas y facilita el acceso a créditos para quienes desean invertir en viviendas. Entre los principales cambios, se destacan:

1. Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios: Una de las innovaciones más destacadas del DNU 1017/2024 es la introducción de hipotecas divisibles, que permite a cada comprador asumir su propia deuda individualmente cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Esta modalidad aplica a proyectos sujetos a propiedad horizontal o subdivisiones, permitiendo que la deuda se divida de acuerdo con cada unidad o lote adquirido.

2. Hipotecas sobre el derecho real de superficie: Esta nueva normativa también habilita el uso del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esto significa que quienes posean un derecho a construir sobre un terreno ajeno podrán utilizar ese derecho como garantía, facilitando el financiamiento para proyectos habitacionales y de construcción.

3. Registro de boletos de compraventa: Otro punto clave del decreto es la posibilidad de registrar boletos de compraventa de unidades futuras, como aquellos que aún no están construidos. Esta medida aporta seguridad jurídica a las preventas de unidades inmobiliarias, ya que el registro brindará publicidad y respaldo legal a estos contratos, protegiendo los derechos de los compradores.

4. Seguro facultativo para proyectos en construcción: A diferencia de la normativa anterior, el DNU 1017/2024 hace optativo el seguro para contratos de prehorizontalidad. Con esta disposición, quienes adquieran unidades en construcción pueden optar por contratar el seguro o no, lo que permite mayor flexibilidad y autonomía a las partes en cada contrato.

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Objetivos y beneficios de la nueva normativa de hipotecas

La normativa tiene el objetivo de hacer más accesible el crédito hipotecario y facilitar el financiamiento de desarrollos inmobiliarios. A través de medidas como las hipotecas divisibles y la flexibilización de garantías, el Gobierno busca incentivar la construcción de viviendas y reducir el déficit habitacional, que afecta a un amplio sector de la población.

Además, se espera que esta medida impulse el empleo en el sector de la construcción, ya que un mercado hipotecario más accesible genera demanda de nuevos proyectos y viviendas. Esto tiene un efecto directo en la creación de empleos y en el fortalecimiento de la cadena de valor inmobiliaria.

¿Cómo impactará en la economía y en el mercado inmobiliario?

Según el decreto, la situación económica actual de Argentina permite implementar estas reformas de forma adecuada. Durante el último año, el país ha experimentado una reducción en la inflación y una estabilización del tipo de cambio, factores que, junto con el crecimiento del empleo registrado y la mejora en los salarios, crean un entorno favorable para el crédito hipotecario.

El Gobierno espera que la mayor accesibilidad al crédito impulse no solo el mercado inmobiliario, sino que también genere un efecto multiplicador en otros sectores, estimulando el consumo, la inversión y la generación de empleo.

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Medidas de apoyo y colaboración con las provincias

Para asegurar que la normativa se aplique de forma uniforme en todo el país, el Ministerio de Economía implementará un plan de armonización federal en coordinación con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Se espera que cada jurisdicción implemente las medidas necesarias para el registro de boletos de compraventa, así como para fomentar el uso del derecho de superficie en los desarrollos inmobiliarios.

La Comisión Nacional de Valores (CNV) y la Superintendencia de Seguros de la Nación también tendrán un rol activo en el desarrollo de esta normativa. La CNV promoverá la securitización de hipotecas, lo que facilitará su colocación en el mercado de capitales, mientras que la Superintendencia trabajará en el diseño de coberturas de seguros específicas para los proyectos inmobiliarios, ofreciendo respaldo a los préstamos hipotecarios.

Acceso al crédito hipotecario: una respuesta a la demanda de vivienda

El DNU 1017/2024 responde a la creciente necesidad de vivienda en Argentina, donde una gran parte de la población no tiene acceso a una vivienda propia. Esta normativa introduce mecanismos para que las familias puedan acceder a la vivienda con mayor seguridad y garantías. Se espera que, con estas herramientas legales, el sector inmobiliario crezca y que se incremente la oferta de propiedades tanto para la compra como para el alquiler, contribuyendo así a una baja en los precios de las unidades disponibles en el mercado.

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