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¿Fin de los UVA? Cómo serán los créditos hipotecarios que ajusten por salarios

Mientras el Gobierno intenta aprobar un proyecto en ese sentido, se congelaron las cuotas de los préstamos UVA hasta fines de enero.

El Gobierno envió un proyecto para que los nuevos créditos hipotecarios se actualicen por la variación de los salarios en vez de las UVA(Unidad de Valor Adquisitivo), que ajustan por inflación. "Queremos volver a impulsar la construcción de viviendas a las que puedan acceder sectores medios a través de créditos hipotecarios posibles. Por eso hemos pensado en cambiar todas las fórmulas de actualización de los créditos hipotecarios y que esos préstamos se actualicen sólo por el salario", aseguró esta semana el presidente Alberto Fernández. Según dijo, "si mejoran los salarios podrán mejorar las cuotas", pero sin que "se convierta en una nueva frustración como los créditos UVA, que terminaron siendo un dolor de cabeza (para muchas familias)".

El Gobierno ya presentó en Diputados un proyecto para cambiar el índice UVA por otro que ajuste por salarios: es decir, los nuevos créditos hipotecarios seguirían al Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y no al Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el INDEC.

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Además, se dispone la creación (a cargo de los bancos) de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP), que compensará las diferencias que vayan generándose entre salarios e inflación. Si bien no está definido el mecanismo, para varios economistas la mejor alternativa sería que el fondo cubriera las diferencias mes a mes.

Si se aprueba la ley, el FFCP sería administrado por una empresa con representantes del Estado y sus fondos provendrían de una porción de las cuotas de los créditos, aportes de bancos que otorguen este tipo de financiamiento, un aporte inicial del Tesoro, y la rentabilidad que obtenga el fondo invirtiendo en obligaciones negociables de empresas constructoras.

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Alberto Fernández anunció la nueva línea de créditos hipotecarios que planea el Gobierno.

Alberto Fernández anunció la nueva línea de créditos hipotecarios que planea el Gobierno.

Las líneas serán para construcción sobre terreno propio o a adquirir, adquisición o cambio de vivienda por una a estrenar, y refacción, ampliación o terminación de vivienda actual.

Cuotas congeladas

Por otra parte, el Banco Central anunció esta semana que los bancos deberán mantener congeladas hasta el 31 de enero las cuotas de los préstamos UVA y que no podrán superar el valor de marzo de este año. Además, las deudas por falta de pago o mora que se generen deberán ser refinanciadas para más adelante. Aunque podrán aplicarse intereses compensatorios, no podrán exceder la tasa del préstamo original.

"Todas las diferencias generadas durante el congelamiento de las cuotas, falta de pago o pagos fuera de plazo, mantendrán su denominación en UVA y pasarán al final del período", indicó el BCRA.

La entidad también instó a los usuarios a que reclamen por estas disposiciones ante los bancos donde pidieron los créditos y, si no reciben respuestas, que lo hagan directamente ante la autoridad monetaria.

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Las cuotas de los créditos hipotecarios UVA están congeladas hasta el 31 de enero.

Las cuotas de los créditos hipotecarios UVA están congeladas hasta el 31 de enero.

Problemas post-congelamiento

Más allá de las buenas noticias, la preocupación para los deudores es que luego que venza el congelamiento de cuotas está previsto un esquema de ajustes en los montos que finalizará en julio de 2022, con el objetivo de evitar saltos abruptos en poco tiempo. En ese sentido, el atraso que tuvieron las cuotas durante este año de congelamiento se dividirá en 18 partes, que se sumarán al los mayores valores que irán teniendo las cuotas al ritmo de la inflación.

Según algunos economistas, una vez concluido el congelamiento en enero las cuotas aumentarán hasta julio de 2022 lo que suba la inflación más un 3% de compensación, lo que totalizaría un 163% en 18 meses. Todo esto podría provocar, sostienen, una suba de la escasa morosidad actual.

Todo esto se agrava si se considera que, durante la pandemia, muchos deudores UVA sufrieron la pérdida del empleo de algún miembro de la pareja, suspensiones y una baja importante en la facturación en el caso de monotributistas y autónomos. Además, los hipotecados UVA no creen que el proyecto sea la respuesta adecuada a sus problemas y piden que los ajustes “estén vinculadas a los ingresos de los tomadores” y no a un índice general.

Datos históricos

Las cuotas de los préstamos UVA se congelaron por primera vez en agosto de 2019, cuando el Gobierno anterior buscó dar alivio a las familias en medio de una disparada de la inflación. En enero, la nueva gestión del BCRA había anunciado un plan para ir descongelando las cuotas gradualmente desde desde febrero, pero por la pandemia volvieron a congelarse: primero hasta septiembre y ahora hasta fin de enero.

El BCRA apuesta a los efectos de una tasa alta.
Según el Banco Central, actualmente hay alrededor de 105.000 deudores hipotecarios UVA,.

Según el Banco Central, actualmente hay alrededor de 105.000 deudores hipotecarios UVA,.

A mediados de septiembre, como parte del endurecimiento del cepo, el BCRA estableció que quienes tuvieran cuotas de préstamos UVA congeladas no podrían acceder al cupo para comprar 200 dólares mensuales. Eso generó malestar entre los deudores, que en muchos casos compraban divisas a precio oficial para pagar deudas o ahorrar para afrontar un eventual descongelamiento de las cuotas.

Los créditos UVA nacieron en 2016 bajo la premisa de que las cuotas fueran similares a las de un alquiler, con la proyección -fallida- de una inflación a la baja. Tras los reiterados reclamos de los deudores por la suba inflacionaria, el anterior gobierno de Mauricio Macri decidió congelar las cuotas en agosto de 2019. Luego de un leve ajuste en febrero y marzo, la gestión de Alberto Fernández volvió a suspender los aumentos con la llegada del Covid-19.

Según el Banco Central, actualmente hay alrededor de 105.000 deudores hipotecarios UVA, de los cuales 95.000 son créditos para primera vivienda. El índice de morosidad es menor al 1%, mucho menor al que tienen los préstamos personales (4,7%) y prendarios (4,2%), y la gran mayoría son préstamos de hasta 120.000 UVA (aproximadamente $ 7 millones)

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