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Llueven las quejas por la falta de regulación para los administradores de consorcios

Piden que se reglamente una ley sancionada en 2016 que crea un registro de quienes prestan el servicio y establece normas y sanciones para realizar en forma adecuada la actividad.

Si bien no está muy instalado en la agenda pública de Neuquén, es un tema recurrente que día a día no para de dar lugar a situaciones complicadas en las que muchos se sienten atados de pies y manos. Cuando se cuela en una conversación, más que dar lugar al debate termina desatando catarsis con un tsunami de quejas y frustraciones. En la mayoría de los casos, para preservar la salud y "no hacerse mala sangre", muchos prefieren no abrir esa puerta y evitar hacer cualquier tipo de referencia. La propiedad horizontal aquí como en otros puntos del país genera un sin fin de inconvenientes, en muchos casos de difícil resolución.

La particularidad neuquina es que, desde 2016, existe una herramienta para mejorar la situación - o al menos intentarlo- pero que no se pone en práctica. Se trata de la Ley provincial 3041, referida al "Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal y de Conjuntos Inmobiliarios" que después de cinco años y cinco meses de su sanción, aún no ha sido reglamentada y por ende, puesta en funcionamiento.

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Hace unas semanas el diputado provincial Carlos Coggiola presentó un proyecto de resolución en la Legislatura para solicitar al Ejecutivo provincial la pronta reglamentación de la normativa aprobada en diciembre de 2016. “Este marco reglamentario fija preceptos no solamente en materia administrativa, sino también respecto a la aplicación de sanciones. Además incorpora registros que debe cumplimentar la autoridad de aplicación”, argumentó en ese momento el legislador remarcando la importancia de la ley.

En términos generales, además de crear el registro, el cuerpo normativo establece los requisitos que se deben cumplir para brindar ese servicio. También detalla cómo deben proceder para realizar el trabajo a la hora de, por ejemplo, presentar rendición de cuentas, liquidar expensas y hacer contrataciones, entre otras cuestiones. La legislación además prevé multas y sanciones por falta de cumplimiento y designa como autoridad de reglamentación y aplicación al Ministerio de Ciudadanía provincial "o el organismo que lo remplace, en materia de Derechos del Consumidor".

Cabe destacar que en ese punto el texto explicita que "el Poder Ejecutivo provincial debe reglamentar la presente Ley dentro de los ciento ochenta (180) días hábiles, a partir de su publicación".

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Un beneficio para trabajadores y consorcistas

"Nosotros desde el sindicato fomentamos la reglamentación. Es más hace dos años presentamos en el ejecutivo un proyecto para que se concrete", señaló en diálogo con LMNeuquén Francisco Celentano, abogado del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suteryh), para luego plantear que la puesta en vigencia del cuerpo legal beneficiará "a todas las partes que intervienen en un conjunto inmobiliario".

"Por un lado, los encargados de edificios y todos los trabajadores de rentas van a estar en blanco, con los aportes de obra social y seguridad, encuadrados en el convenio colectivo de Suteryh, que es el que corresponde", señaló el letrado.

En tanto, el titular del gremio, David Zapata, sumó: "Más allá de esto, la aplicación de la ley tendrá consecuencia en el bolsillo del vecino consorcista. Cada vez más la carga de expensas es más onerosa en los edificios de Capital, Villa La Angostura, San Martín de los Andes y localidades de toda la provincia. Al no estar regulada la actividad, cualquiera es administrador, manejarse de cualquier manera y hacer estafas en perjuicios de los consorcistas. Hace poco una administración no le hizo los aportes y contribuciones a los trabajadores de un barrio privado. Los descuentos se los hacían a los trabajadores, pero nunca fueron a las cajas correspondientes. Cuando se entera el Consejo de Administración de ese barrio se querían morir, porque los que tienen que hacerse cargo son ellos".

Acto seguido, Celentano destacó que si la normativa se reglamenta y se empieza a cumplir "los consorcistas van a tener más control sobre el administrador y una mejor organización". "La ley exige una serie de requisitos y pautas para liquidar expensas, contratar proveedores externos, además de prever sanciones por incumplimiento por parte de los administradores. Es una forma de profesionalizar al administrador y eso traerá beneficios económicos a los consorcistas al evitar conflictos que podrían suscitarse por la mala gestión de un administrador", subrayó el letrado.

"Hay muchas quejas de los consorcistas. Algunas son solucionables, otras dependen de los mismos vecinos. En los edificios por lo general, el 90 por ciento son inquilinos y a muchos propietarios -mientras cobren el alquiler- no les interesa los problemas que aparezcan. Por lo general, los que se mueven para sacar adelante el consorcio son los que efectivamente viven. La mayoría de los propietarios no participan de las asambleas ni se involucran. Pocas veces le dan un poder a un inquilino. Ha pasado que hasta le ceden su voto al mismo administrador que muchas veces se aumenta el sueldo como quieren, hace y deshace a su antojo", agregó.

Ley3041.pdf

En este punto, la normativa 3041 establece que "los honorarios del administrador se acuerdan entre este y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule, y sólo pueden modificarse con la aprobación de la Asamblea Ordinaria o, en su caso, la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el reglamento de copropiedad".

"Más allá de que cada consorcio es un mundo particular, creo que la mayoría de los problemas vienen de las amplias facultades que tiene la administración, la poca transparencia, la falta de control y de involucramiento por parte de los propietarios. Hay mucha ignorancia respecto al tema también. Muchos no saben que tan solo por pérdida de confianza se puede echar al administrador", señaló Celentano.

"Es muy difícil pelear contra todo eso, pero creo que una buena reglamentación de esta ley -que ya está sancionada- puede ayudar bastante porque lo que falta es un control estricto sobre los administradores. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se está implementando una ley muy similar y está dando buenos resultados. Allá además exigen una capacitación para los administradores. Si los excluyen del registro saben que no pueden administrar más. Eso sucede luego de pasar por apercibimientos y suspensiones", contó.

"Además de la ley, es muy importante los vecinos también que uno tengan, cómo manejan y el involucramiento que tengan", remarcó.

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Un testimonio que a muchos les resulta familiar

Walter es propietario de un departamento en un edificio céntrico. Está cansado de recibir expensas cada vez más caras y de lidiar con problemas en los espacios comunes que no se terminan de resolver, más allá de su alto nivel de involucramiento y compromiso con el lugar donde vive.

"Hay como un statu quo para defender al administrador porque forma parte de una serie de engranajes donde están todos prendidos. Esos se vanaglorian con que dan trabajo y en realidad lo que hacen es concentrar dinero en algunos amigos como los proveedores de seguros y de otros servicios como las llaves automáticas, que muchas veces son amigos del administrador. Como esto te puedo decir un montón en relación a artículos de limpieza, albañiles, plomeros. Hace poco, ¿sabés cuánto pasó un plomero en connivencia con el administrador para un cambiar un chicote? 8.500 pesos. Cosas como esas hay para contar en cantidades industriales", manifestó indignado.

"Esto podría llegar a solucionarse con un organismo que sirva de contralor y que facilite la revisión de cuentas. Hay organismos que tienen auditores", dijo pensando en la posibilidad de un órgano de aplicación especializado que no dependa directamente ni de un poder ejecutivo ni legislativo.

"También hay algunos vecinos que tienen alguna connivencia con el administrador. Conozco el caso de un edificio con cuatro espacios comunes que el administrador se lo cedió - imagino que no gratuitamente- a algunos para que guarden lo que les moleste en sus departamentos. Hay muebles, colchones, cosas de cocina de unos pocos. Si vamos al caso, todos los vecinos tendrían derecho a usar esos espacios o ninguno, pero solo hay tres o cuatro favorecidos", postuló.

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