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Créditos UVA: qué soluciones se analizan para los deudores

Habrá subsidios para las cuotas y además se lanzarán otro tipo de préstamos hipotecarios que ajustan por variación salarial y no por inflación

Lanzados como una promesa de acceso a la deseada casa propia, los créditos UVA vienen dejando desde su creación un tendal de heridos. El salto inflacionario de los últimos años complicó a muchos de sus deudores, que pudieron seguir pagando solamente porque el año pasado se congelaron las cuotas.

Los más golpeados fueron quienes perdieron su empleo o lo conservaron pero con ingresos que no se actualizaron igual que la inflación. Para varios especialistas, el problema de fondo no fueron los créditos en sí, sino que en estos años la inflación no consiguió controlarse.

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Los créditos hipotecarios UVA fueron creados durante el anterior gobierno con la expectativa de que bajaría la inflación, pero el costo de vida no paró de crecer más que los salarios y la carga sobre los préstamos fue incrementándose.

Por eso, como anunció recientemente el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, el Gobierno buscará que los bancos subsidien las cuotas de estos créditos para que no superen el 35% del salario familiar.

En el caso de Banco Hipotecario, se pasará la cartera de 7.655 créditos otorgados bajo la modalidad UVA al nuevo sistema de ajuste Hog.Ar desde junio. La nueva fórmula que mencionó Ferraresi daría una mayor previsibilidad y seguridad en las cuotas debido a su vinculación con la variación salarial.

Por su parte, Banco Nación ya había suspendido las ejecuciones y había abierto una instancia de negociación individual. Así, el cliente deberá presentar la información que le pidan para cruzarla con AFIP y Anses. En algunos casos habrá bonificación y en otros refinanciación.

Estas iniciativas de los bancos se dan en el marco del seguimiento coordinado que vienen haciendo con el Banco Central de la relación cuota/ingreso de los créditos UVA. El BCRA implementará una instancia de monitoreo y alerta temprana para identificar posibles casos de riesgo que afecten a deudores hipotecarios UVA.

Según las relaciones cuota-ingreso declaradas por las entidades financieras, más del 90% de los deudores tendrá una relación cuota-ingreso inferior al 35% en julio de 2022, cuando finalice el cronograma de convergencia. Por este motivo, el monitoreo iniciado por el Banco Central buscará generar alertas tempranas para identificar y atender posibles casos de riesgo.

Crédito UVA.
El BCRA implementará una instancia de monitoreo y alerta temprana para identificar posibles casos de riesgo que afecten a deudores hipotecarios UVA.

El BCRA implementará una instancia de monitoreo y alerta temprana para identificar posibles casos de riesgo que afecten a deudores hipotecarios UVA.

Otras iniciativas

Por otra parte, el Gobierno y varias cámaras empresarias están analizando una nueva herramienta crediticia de acceso a la vivienda enfocada en la clase media, ya que el valor de las cuotas ajustará por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). La propuesta aspira a instrumentar 10.000 créditos por año que financien la compra de hasta el 80% de la vivienda terminada y hasta el 100% si es a construir. Además, incluiría opciones para la refacción y la compra de terrenos.

La iniciativa también propone la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP) para dar sustentabilidad al sistema de crédito hipotecario. Se financiará por una prima en las cuotas de los créditos, el rendimiento de las inversiones, aportes que deberán integrar las entidades financieras, un aporte inicial del Tesoro, y aportes de organismos multilaterales de crédito.

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El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi,

El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi,

En la misma línea, hace unos meses el Ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, anunció que se lanzarán nuevos créditos hipotecarios Procrear ajustados por salarios que no estarán enfocados a la compra de viviendas sino a financiar su construcción en terrenos propios.

La nueva línea financiará el 100% de la construcción de la vivienda; el 80% de la compra del terreno (sólo para primera o segunda vivienda); el 100% de la refacción, ampliación o terminación; y hasta el 80% de adquisición o cambio de vivienda única de ocupación permanente.

Los requisitos para sacar estos nuevos préstamos serán que los ingresos del grupo familiar sean entre siete y ocho veces del salario mínimo y que tenga un terreno ya adquirido donde construir.

Un punto importante de esta línea es que las cuotas se actualizarán cada mes según al Coeficiente de Variación Salarial (CVS) informado por el Indec y no por el del inflación UVA, que sigue al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). El ajuste por CVS no podrá exceder en más del 2% al ajuste de capital que hubiese resultado de aplicar el CER desde el último día del mes que corresponda al pago de la primera cuota.

Por otra parte, la Secretaría de Hábitat fijó los nuevos montos que se otorgarán para el Programa Casa Propia. Dependiendo de la región y la provincia donde se haga la construcción o refacción de la casa, los valores financiables varían entre $ 4.692.433,91 y $7.457.105,28 por una vivienda de 64 m2. Para iniciar el trámite, se debe entrar a argentina.gob.ar/habitat/casapropia y elegir entre las líneas “Casa Propia Construcción” y “Casa Propia Refacción”.

Iniciativas en el Congreso

En paralelo a estas iniciativas, el Senado comenzó a debatir dos proyectos del interbloque de Juntos por el Cambio para reformar los créditos hipotecarios UVA.

El proyecto de Julio Cobos dispone que el deudor pueda acceder a la renegociación del contrato por única vez y opte por cambiar la cláusula de ajuste por otra nominadas en UVI (Unidades de Vivienda, que ajusta por el costo de la construcción) con una tasa máxima del 5%. También propone suspender las ejecuciones hipotecarias y desalojos por un año, y actualizar la deducción de Ganancias para los préstamos hipotecarios.

Si se aprueba la propuesta, el Fondo de Estabilización de Deudores Hipotecarias deberá estabilizar el monto de las cuotas hipotecarias nominadas en UVA o UVI y no habrá cargos adicionales para el deudor. Esto se hará con la creación de un seguro para que, si la evolución de la unidad tomada es mayor al CVS, haya fondos que cubran la diferencia cuando las cuotas superen en más del 10% al CVS.

La otra iniciativa propone que estos créditos deberían actualizarse a través del índice RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) que elabora el Ministerio de Trabajo, que la cuota mensual no debería superar el 35% del ingreso familiar del deudor, y y que se suspendan por seis meses las ejecuciones hipotecarias.

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