Tras el DNU, hay más alquileres en Neuquén: ¿Cuáles son las nuevas condiciones?

Tras la entrada en vigencia del mega decreto de necesidad y urgencia (DNU) anunciado por el presidente Javier Milei, se notaron cambios en el mercado inmobiliario de Neuquén capital. Los agentes neuquinos coinciden en que, desde que dejó de regir la Ley de Alquileres, se sumaron más departamentos a la oferta para alquilar, y aclararon que un 15% de los contratos que cerraron fueron en moneda extranjera.

A partir de una encuesta realizada a 35 agentes inmobiliarios de Neuquén, se pudo determinar que el número de departamentos en alquiler se incrementó tras la derogación de ley. Sin regulaciones, se notan condiciones muy diferentes entre un contrato y otro, aunque el grueso de los acuerdos entre propietarios e inquilinos se asemejan a las condiciones impuestas por la última versión de esta normativa.

Un 62% de los agentes respondió que se nota una mayor incorporación de propiedades al mercado de alquiler desde la entrada en vigencia del DNU. Su respuesta es visible al revisar los portales de oferta de viviendas residenciales, que ya tienen algunas unidades publicadas. Lucas Albanesi, referente de Gran Valle Negocios, explicó que durante la vigencia de la ley se solían alquilar viviendas en apenas unas horas, por lo que no llegaban a difundir las ofertas. "La demanda sigue siendo altísima, pero se ven más propiedades publicadas", dijo.

De los acuerdos ya cerrados bajo este nuevo marco legal, respondieron que un 88% de los contratos se hicieron por 24 meses, mientras que algunos pocos optaron por alquilar por 6, 12 o 36 meses. Para la Federación de Inquilinos, lo preocupante es la falta de regulación sobre los precios, por lo que hoy se pueden hallar ofertas de monoambientes a 250 mil pesos por mes y de 350 mil pesos mensuales para los que buscan una propiedad de un dormitorio.

Según la encuesta, la mayor variación se nota en el plazo de actualización: un 40% de los consultados respondió que se ajustarán los precios cada 4 meses, mientras que un 34% optó por una variación trimestral para el precio del alquiler. Un 20%, en cambio, fijó los cambios de precios cada 6 meses, mientras que el resto de los acuerdos se hicieron en dólares, algunos con un valor fijo y otros con un ajuste anual.

Con respecto a los índices que se tienen en cuenta para modificar los valores de los alquileres en pesos, el 48% optó por utilizar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), mientras que el 54% se inclinó por el Índice para Contratos de Locación (ICL) tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE).

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Para Albanesi, este último índice "es el más práctico para que el propietario luego pueda calcular el incremento" mientras que el IPC genera más complicaciones "porque la página del INDEC no es clara en la información y es difícil encontrar el dato en índice sino en porcentaje de aumento. Esto dificulta la posibilidad de calcular fácilmente el incremento acumulado".

Agregó que, en cambio, "el ICL es más práctico, ya hay muchas páginas en donde cualquiera (locador y locatario) ingresan fecha de inicio contrato y fecha de actualización, con el monto de alquiler, y el sistema mismo se lo calcula. Es una cuestión práctica a tener en cuenta".

En otros casos puntuales, sin embargo, se utilizó únicamente el RIPTE para hacer los ajustes. Esto quiere decir que el contrato de alquiler va a subir a medidas que suban los salarios de los trabajadores formales en promedio, más allá del sueldo o los ajustes que tenga cada inquilino. A su vez, hubo algunos contratos que se ajustan por cotización de dólar solidario o incluso por el IPC que se mide en el provincia de Neuquén.

Uno de los puntos que generaba más polémica era la posibilidad de acordar alquileres de viviendas en dólares. Según la encuesta, sólo un 14% de las propiedades de tipo residencial se negociaron en esa moneda en Neuquén, mientras que el grueso sigue manejando valores en pesos con distintos mecanismos de actualización.

Para Albanesi, el número de inmuebles en moneda estadounidense es bajo, aunque resulta sorpresivo que se aplica a propiedades de todo tipo, categoría y antigüedad, cuando antes solía verse únicamente para residencias gerenciales en barrios privados.

Los agentes aclararon, además, que en este tipo de acuerdos los pagos se hacen en dólares en billetes, por lo que no se suele aceptar el pago en pesos equivalente a alguna cotización de dólar, ya sea el valor oficial o el de otras cotizaciones, como el MEP, CCL, solidario o tarjeta.