Desalojo exprés y contratos de alquiler: qué cambiará si aprueban la Ley de Propiedad Privada en Diputados

Tras una sanción maratónica que se llevó a cabo este jueves en el Senado, se dio media sanción de la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. La Cámara Alta votó en general a favor del controversial proyecto, que ya había excluido el de la venta de tierras rurales a capitales extranjeros. Cuáles serán los principales cambios que podría introducir la legislación si se aprueba definitivamente en Diputados.

Con 37 votos a favor y 33 en contra, el Gobierno consiguió avanzar con las modificaciones al régimen de desalojos exprés y expropiaciones, aunque el texto final fue alterado por diversas negociaciones durante la sesión.

Se trató una versión acotada del proyecto inicial presentado por el oficialismo, dado que en las 24 horas previas se quitó el polémico capítulo que refería a la venta de tierras rurales a capitales extranjeros.

Sin ese capítulo, la iniciativa reconfigura el marco legal con modificaciones que alcanzan a alquileres, expropiaciones, regularización dominial, escrituras digitales y otros aspectos patrimoniales. Ahora deberá ser aprobada en Diputados.

Qué cambiaría con la Ley de Propiedad Privada

La Ley de Propiedad Privada que ya tiene media sanción, busca acelerar los procesos de desalojo y modifica las reglas para los contratos de alquiler.

También incorpora cambios sobre expropiaciones, regularización dominial, escrituras digitales y otros procedimientos vinculados con los inmuebles.

Uno de los puntos principales afectaría a los cambios de los tiempos para recuperar una propiedad cuando existe un incumplimiento contractual o una ocupación ilegítima.

Durante el tratamiento en comisión se eliminaron algunos artículos y se modificaron otros, entre ellos el que reducía de diez a tres días el plazo para intimar el pago de un alquiler destinado a vivienda antes de iniciar un juicio de desalojo.

Las modificaciones para los desalojos

Los especialistas advierten que existe cierta confusión sobre el verdadero alcance de la iniciativa.

• Se aplicará el desalojo exprés en los casos en que se trate de inmuebles usurpados o tenedores precarios.
• El juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si "el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria".
• El juez podrá intimar dentro de las 72 horas la devolución del inmueble si así lo pide el propietario, que deberá mostrar con prueba documental que es el dueño de este terreno, vivienda o campo.
• Los propietarios podrán intimidar a los inquilinos que adeudan el pago de sus contratos, pero le deberán otorgar un plazo de al menos 10 días corridos para ponerse al día, que se contarán desde que reciben la respectiva notificación.
• La notificación se deberá realizar en el domicilio denunciado en el contrato o también por correo electrónico y deberá precisar el lugar exacto del pago.
• Si se mantiene el incumplimiento del inquilino, el propietario puede iniciar la acción de desalojo que se efectuará en un plazo de 10 días hábiles.
• El propietario no puede negarse a recibir las llaves ni poner condiciones para aceptarlas, aunque puede dejar asentado por escrito que quedan deudas pendientes por reclamar después.
• En el caso de que haya menores o adultos en situación de desamparado, el juez deberá darles intervención obligatoria a los organismos de protección locales y al Ministerio Público Tutelar.

Cómo quedan las expropiaciones

• La declaración de utilidad pública se deberá aplicar de manera restrictiva declaración de “utilidad pública” deberá interpretarse de manera restrictiva.
• El Estado deberá fundamentar los motivos claramente de esa medida.
• Se estableció un tope 30% de indemnización por lucro cesante.
• La tasa de interés que se deberá pagar será la del Índice de precios al Consumidor más la tasa del Banco Nación a treinta días. No se realizará la transferencia sin el pago de la indemnización, aunque el Estado podrá pedir la posesión de ese bien.
• El juez podrá pedir un dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación cuando hay diferencias sobre el valor que debe pagar el Estado.

Digitalización y regularización de escrituras

• Se podrá presentar documentos digitales en los Registros de la Propiedad de todo el país, aunque en algunas jurisdicciones ya se permiten.

El proyecto modifica la ley "Pierri" de regularización dominial para que puedan acceder a la escritura de esa vivienda única para las familias que tengan una posesión pública durante los 10 años anteriores para poder acceder a ese beneficio.

Qué cambia en los contratos de alquiler

Más allá de la reducción de los tiempos procesales, especialistas consideran que la reforma también puede modificar la forma en que se negocian los contratos.

Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó que el proyecto modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, aplicable en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que las provincias mantienen sus propios códigos procesales.

El mantenimiento del artículo 1222 implica que las viviendas continuarán teniendo un plazo de diez días corridos para cancelar la deuda antes de que pueda iniciarse un juicio de desalojo, mientras que en los contratos destinados a locales comerciales, oficinas o depósitos ese plazo podrá establecerse libremente por acuerdo entre las partes.

Los especialistas coinciden en que la eventual aprobación de la ley vuelve todavía más importante la redacción de cada contrato. Recomiendan definir con precisión los domicilios físicos y electrónicos para las notificaciones, las modalidades de pago, las causales de incumplimiento, la entrega del inmueble y todas las obligaciones asumidas por ambas partes.

Asimismo, consideran conveniente conservar toda la documentación vinculada con la relación contractual, ya que la prueba documental adquiere un papel relevante dentro del procedimiento previsto por la reforma.