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Se descongelan los alquileres, ¿qué pasará con los precios?

Desde abril se descongelarán los precios y se levantará la la suspensión de los desalojos por impagos

Luego de casi un año, el Gobierno confirmó que se descongelarán desde abril los precios de los alquileres y que se levantará la la suspensión de los desalojos por impagos. Así, desde el mes próximo los inquilinos tendrán que abonar la diferencia entre el ajuste que estaba previsto en los contratos y lo que no se aplicó durante el último año.

Según el decreto que congeló los precios, la diferencia podrá abonarse de tres a doce cuotas mensuales, comenzando en abril, y el mismo plazo correrá para cancelar impagos, si los hubo. Por ejemplo, si en marzo 2020 un alquiler era de $ 20.000 y en junio debía ajustarse a $ 25.000, los inquilinos acumularon de junio a marzo una deuda de $ 45.000 que podrán abonar en entre 3 y 12 cuotas sin interés.

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En este plan de pagos podrán aplicarse intereses compensatorios, pero no punitorios ni moratorios, y seguirán vigentes las obligaciones de los garantes hasta la cancelación de lo adeudado.

Sólo el 4% de los inquilinos pagó el alquiler en cuotas durante la cuarentena

La medida afectará sólo a quienes eligieron pagar el precio congelado a marzo de 2020, que para los analistas es sólo un 4% porque la mayoría continuó pagando los valores con el ajuste previsto en los contratos.

La Ley de Alquileres aprobada en junio establece que el Ministerio de Justicia deberá además facilitar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo si hubiera conflicatos derivados de los contratos.

Ley de Alquileres

Con el fin del DNU del congelamiento, entrará en vigencia la Ley de Alquileres aprobada en junio y en el mercado anticipan que los propietarios sacarán sus inmuebles del mercado y los volcarán a la venta.

Según los especialistas, cuando termine el congelamiento habrá mayor demanda de inmuebles para alquiler pero también una marcada disminución de la oferta, algo que generará un nuevo aumento en los valores.

En el sector inmobiliario aseguran que muchos propietarios que tenían sus inmuebles en alquiler consideran que volver a a tener un inquilino es riesgoso, sobre todo considerando que los incumplimientos de los locatarios no quedaron reflejados en el Veraz por el congelamiento.

Por eso, para darle aún más dinamismo al sector, desde el Colegio Profesional Inmobiliario porteño buscan derogar la Ley de Alquileres aprobada en junio y que comenzará a regir en abril. Básicamente, plantean que los acuerdos sean libres, de forma trimestral, semestral, o anuales. Es decir, que haya libertad de mercado y más flexibilidad.

Registro de contratos en AFIP

Por otra otra parte, estas semana arrancó el plazo que estipuló la AFIP para que los propietarios registren los contratos de alquiler. Habrá 15 días corridos para registrar el contrato luego de firmado, mientras que los firmados desde el julio hasta este mes podrán registrarse hasta el 15 de abril.

Un punto polémica es que quedan fueron de esto las prórrogas de los contratos vigentes, que en el caso de alquiler de viviendas puede llegar hasta 20 años y en un local comercial 50 años. Para que esto ocurra no se deben modificar las partes que intervienen ni la locación del inmueble, pero sí se puede actualizar el precio.

La normativa establece sanciones para los propietarios que no registren los contratos, aunque necesitan hacerlo si quieren avanzar con un desalojo. Sobre si es necesario certificar el contrato antes de registrarlo en AFIP, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios porteño asegura que en el caso de contratos de viviendas no.

El único que estará obligado a registrar el contrato en la AFIP es el propietario, aunque los intermediarios (inmobiliarias y escribanos) podrán hacerlo en representación de sus clientes sin estar obligados. Para algunos analistas del sector, “la certificación otorga mayor seguridad jurídica en caso de un futuro conflicto entre las partes” y da veracidad sobre el firmante, ya que valida que quien firmó es real.

Los contratos registrados ante la AFIP le permitirán además a los inquilinos deducir hasta el 40% del valor del alquiler en Ganancias, algo que hasta ahora se hacía presentando la factura emitida por el locador.

Para simplificar el procedimiento, la posibilidad de deducir los alquileres en el período fiscal 2021 del Impuesto a las Ganancias figurará automáticamente en el Sistema de Registro y Actualización de Deducciones del Impuesto a las Ganancias (Siradig).

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En abril comienza el descongelamiento de alquileres.

En abril comienza el descongelamiento de alquileres.

Qué esperar con la nueva ley

Con la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres en abril, cuando termine el actual congelamiento, el inquilino debe saber que el propietario no podrá exigirle más de un mes de alquiler para firmar contrato y que ese monto no puede superar el primer mes del contrato.

Además, las expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario, aunque puede haber conflictos porque la Ley de Propiedad Horizontal del Código Civil no establece la obligación de distinguir en las expensas entre las ordinarias y las extraordinarias.

Otro punto importante es que el propietario deberá hacerse cargo de cualquier arreglo del inmueble si no hay responsabilidad del inquilino. Si el locador no responde o se niega a hacer alguna reparación urgente, el locatario puede hacerlas pero luego podrán transferirlas al locador. Y si las reparaciones no fuesen urgentes, el locador tendrá 10 días para hacerlas.

Arreglos que sean responsabilidad del inquilino y expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario

Con la nueva ley, el inquilino puede además rescindir el contrato sin causa luego de seis meses de iniciado el contrato. Y si la rescisión es con causa, como por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella, el inquilino no estará obligado a esperar esos seis meses ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y hasta puede reclamar la restitución del depósito.

Por último, si el inquilino avisa con tres meses de anticipación que se irá no deberá pagar multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación deberá pagar un mes y medio (si está entre seis meses y un año de contrato) o un mes (luego de los 12 meses).

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