Alquileres: arrancan nuevos cambios este mes

La nueva ley de alquileres cumplirá este mes un año de vigencia y se aplicará por primera vez la actualización de valores de los contratos bajo el índice elaborado por el Banco Central, que contempla la evolución de los salarios y la inflación anual. Según este índice, que pondera en partes iguales la inflación y los salarios, este mes el incremento anual que podrá aplicarse en los contratos rondará el 40%.

A poco de cumplirse un año desde su implementación, desde el sector inmobiliario están impulsando cambios en la ley, que estableció un plazo mínimo de tres años para los contratos y la actualización anual según la variación de un índice que combina inflación y salarios en partes iguales (ICL).

La nueva ley, cuyo espíritu era proteger al inquilino, terminó en verdad perjudicando al mercado de alquileres, sostienen desde el sector inmobiliario. Muchos propietarios se quejan de que la Ley es un gran desincentivo para mantener sus unidades en alquiler y por eso muchos están retirándolas del mercado.

Entre los puntos polémicos, los propietarios se quejan de que amplía los arreglos los a la propiedad a su cargo. Si bien siempre el dueño se hizo cargo de cualquier arreglo que no haya sido responsabilidad del inquilino, ahora se agrega que si no responde o se niega a hacer una reparación urgente, el inquilino podrá hacerlas por sí mismo y transferirle luego el costo. Entre los problemas que puede generar esto último, dicen los propietarios, es que no habrá certeza de si el monto pasado es real.

Si las reparaciones no fuesen urgentes el dueño tiene 10 días para hacerlas y en ambos casos el inquilino podrá descontar las reparaciones que haya hecho del pago de los alquileres.

Por otra parte, los propietarios se quejan de que la ley amplía las posibilidades de garantías y esta mayor variedad les genera intranquilidad. Si bien la más usada es el título de una propiedad inmueble, ahora se suman los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes.

El problema, dicen los propietarios, es que si el locatario ofrece al menos dos opciones están obligados a aceptar al menos una. Según sostienen, esto provocará en la práctica que si el propietario no está convencido finalmente decida no alquilar el departamento o diga que apareció otro interesado.

Otro punto que no convence a los propietarios es que el inquilino pueden rescindir el contrato sin causa después de seis meses de iniciado el contrato. Si la rescisión es con causa (como algún problema en la vivienda que impide habitarla y el propietario no lo hubiera remediado pese a ser notificado), el inquilino no estará obligado a esperar seis meses desde el inicio del contrato, no pagará multa y podrá pedir la restitución del depósito.

Malos números

Según una reciente encuesta de Zonaprop, un 36% de los inquilinos encuestados afirmó que en el último año el valor de renta de su vivienda aumentó entre 30% y 50%, en comparación con las cifras previas a la pandemia. Mientras tanto, un 28% respondió que el incremento fue mayor al 50% y un 23% contestó que la suba representó entre un 10% y un 30%.

El titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, señaló que "en el último año la inflación que se dio a conocer fue de 48,8% y el índice hoy está en 38 puntos, más de 10 puntos por debajo de la inflación; el alquiler por ley aumentó menos que la inflación y menos que los alimentos". Y sostuvo que sin la regulación de este índice, el incremento podría ser mayor dado que "el mercado inmobiliario siempre intenta no sólo empatarle a la inflación sino ganarle".

Por su parte, el director ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), Mariano García Malbrán, dijo que "el índice de actualización fue creado para que los inquilinos no tengan que pagar tanto de actualización, y la realidad es que con el alto grado de inflación que hubo en los últimos meses, los terminó perjudicando, hoy se está hablando que esa actualización está dando un 40%".

Propuesta de reformas

En este escenario, las inmobiliarias presentaron un proyecto en Diputados para modificar la Ley de Alquileres proponiendo volver al plazo de dos años en los contratos (la ley los sube a un mínimo de tres años) y que la indexación de los aumentos se pacte entre las partes (hoy se hace por un índice oficial por debajo de la inflación).

"Pedimos modificar dos puntos fundamentalmente: volver a 24 meses de duración de los contratos y derogar la indexación (de precios) del Banco Central y que se haga por acuerdo de partes, como antes", dijo a la agencia Télam el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), Armando Pepe.

Desde la cámara aseguran que la modificación de estos dos aspectos de la Ley "haría que vuelvan muchísimas propiedades al mercado", ya que desde la implementación de esta normativa el "40% de la oferta en alquiler se volcó a la venta".

Por otra parte, desde la entidad buscan impulsar al mercado inmobiliario con otros instrumentos ya probados, como el Cedin para comprar inmuebles usados y la desgravación impositiva por cinco años para quienes construyan inmuebles con fines de alquiler.

"Creemos que con algunos instrumentos ya usados en pocos meses se puede impulsar el alquiler y la compraventa. Uno de los instrumentos ya probados es el Cedin, para blanquear inversión que se destine a la construcción de inmuebles. Otro es un plan de construcción de viviendas a nivel nacional libre de impuestos con destino obligatorio de alquiler, como lo hizo Uruguay con muy buenos resultados", aseguraron en un documento presentado al Gobierno.