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Bajan las propiedades para alquilar y migran a la venta

Desde el sector inmobiliario aseguran que la nueva Ley de Alquileres desincentiva a los propietarios porque establece un índice de ajuste anual por debajo de la inflación y que los contratos duren tres tres años, entre otras cuestiones

Con alquileres que aumentan y poco stock disponible de propiedades, los inquilinos enfrentan un panorama difícil, mientras los propietarios sufren porque la rentabilidad de las locaciones están en su mínimo histórico.

Desde el sector inmobiliario aseguran que hay falta de stock de propiedades destinadas a alquiler y una migración a la venta cuando se vence el contrato o se va el inquilino. De hecho, según varias estimaciones las propiedades publicadas en portales de inmuebles rondan hoy las 120.000, cuando históricamente eran de 70.000.

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La causa de esta migración a la venta es la nueva Ley de Alquileres, que establece cuál es el índice de ajuste de forma anual (por debajo de la inflación) y que el contrato tenga una vigencia de tres años.

Esta ley desalentó a muchos propietarios a seguir ofreciendo sus inmuebles porque se fijó un plazo muy largo de contrato tomando en cuenta la inflación, ya que sólo se permite actualizar el valor sólo una vez al año y generalmente por debajo del índice de precios.

Para no tener el capital inmovilizado, muchos propietarios están comprando inmuebles en otros países apuntando a una renta en dólares. Sin embargo, desprenderse de la propiedad en estos momentos tiene la desventaja de que los precios bajaron considerablemente, aunque alquilar tampoco es una buena opción porque la renta ronda el 2% anual respecto al valor del inmuebles y trae otros gastos. También hay otro universo de propietarios que, por la gran incertidumbre actual, deciden extender los contratos vigentes por seis meses o un año para luego ver qué hacer.

La renta anual por alquiler ronda el 2% anual

Puntos polémicos

Entre los puntos polémicos de la nueva Ley de Alquileres, los propietarios se quejan de que amplía los arreglos a su cargo. Si bien siempre el dueño se hizo cargo de cualquier arreglo que no haya sido responsabilidad del inquilino, si ahora no responde o se niega a hacer una reparación urgente, el inquilino podrá hacerlas por sí mismo y transferirle luego el costo. Entre los problemas que puede generar esto último, dicen los propietarios, es que no habrá certeza de si el monto pasado es real. Si las reparaciones no fuesen urgentes el dueño tiene 10 días para hacerlas y en ambos casos el inquilino podrá descontar las reparaciones del pago de los alquileres.

Por otra parte, los propietarios se quejan de que la ley amplía las posibilidades de garantías y esta mayor variedad les genera intranquilidad. Si bien la más usada es el título de una propiedad inmueble, ahora se suman los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes.

El problema, dicen los propietarios, es que si el locatario ofrece al menos dos opciones están obligados a aceptar por lo menos una. Según sostienen, esto provocará en la práctica que si el propietario no está convencido finalmente decida no alquilar el departamento o diga que apareció otro interesado.

Otro punto que no convence a los propietarios es que el inquilino puede rescindir el contrato sin causa después de seis meses de iniciado el contrato. Si la rescisión es con causa (como algún problema en la vivienda que impide habitarla y el propietario no lo hubiera remediado pese a ser notificado), el inquilino no estará obligado a esperar seis meses desde el inicio del contrato, no pagará multa y podrá pedir la restitución del depósito.

Por otra parte, según la nueva Ley, desde julio se aplicará una nueva fórmula de indexación que fueron firmados en julio de 2020 siguiendo el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central. Este indicador se ajuste en partes iguales por la variación de la inflación (IPC) y de los salarios de la administración pública según el Ripte (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

En base a esos indicadores, desde julio de 2020 hasta hoy los precios de los alquileres deberían actualizarse 35% pero aún falta saber cuánto subieron los precios en julio, algo que podría llevar el porcentaje al 40%.

En este escenario, las inmobiliarias presentaron un proyecto en Diputados para modificar la Ley de Alquileres proponiendo volver al plazo de dos años en los contratos (la ley los sube a un mínimo de tres años) y que la indexación de los aumentos se pacte entre las partes (hoy se hace por un índice oficial por debajo de la inflación).

El pedido del sector es volver a 24 meses de duración de los contratos y derogar la indexación (de precios) del Banco Central y que se haga por acuerdo de partes, como antes de la ley. Desde la cámara aseguran que la modificación de estos dos aspectos "haría que vuelvan muchísimas propiedades al mercado".

Por otra parte, desde la entidad buscan impulsar al mercado inmobiliario con otros instrumentos ya probados, como el Cedin para comprar inmuebles usados y la desgravación impositiva por cinco años para quienes construyan inmuebles con fines de alquiler.

Fin del congelamiento

En abril, luego de un año, los alquileres se descongelaron y esto habilitó a que las cuotas puedan aumentar, los inquilinos puedan ser desalojados, y los contratos vigentes ya no puedan prorrogarse.

El congelamiento se había decidió hace un año como parte de la emergencia por la pandemia, algo que incluía que “no hubiera posibilidad de desalojos sin mediación", una instancia creada por la nueva Ley de Alquileres. Además, se establecía la obligatoriedad de registrar los contratos de alquiler en AFIP, cuyo incumplimiento impediría al propietario avanzar con un desalojo.

En el último año muchos inquilinos acumularon deuda porque el congelamiento implicó que, aunque no aumentaba el valor del contrato, lo no pagado iba quedando como saldo a cancelar. Así, terminado el congelamiento, ahora los inquilinos deberán devolver la diferencia entre las cuotas congeladas que pagaron y las que deberían haber abonado. Y lo mismo corre para quienes ni siquiera consiguieron abonar los montos congelados.

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