Los créditos hipotecarios crecen, pero varias cuestiones complican su repunte

Impulsados por una inflación en baja y varias medidas tomadas por el Gobierno, los créditos hipotecarios están empezando a reactivarse, pero varias cuestiones complican todavía su repunte.

Desde varios bancos públicos y privados aseguraron que hay mucho interés de los clientes por estos créditos, con gran cantidad de simulaciones y consultas. Y según cifras del Banco Central, entre enero y abril las colocaciones mensuales de créditos hipotecarios promediaron $1.900 millones y desde ahí pegaron un salto en mayo a $3450 millones, en junio a $6.900, y en julio a $21.830 millones.

Sin embargo, hay varias cuestiones que complican la escalada de estos créditos. Una es la volatilidad cambiaria (como la que se vio en julio), que retrae la demanda porque los créditos se desembolsan en pesos pero al momento de cerrar la compra deben cambiarse a dólares para pagarle al vendedor. Por eso, desde un banco explicaron que cuando el dólar se mueve o está por anunciarse el dato de inflación mensual baja un poco el interés de la gente y quienes ya consultaron deciden esperar.

Para contrarrestar esto, a mediados de junio el Gobierno autorizó a los titulares de préstamos hipotecarios a acceder al dólar MEP sin esperar las 24 horas de “parking” entre la compra de un bono en pesos y su venta contra dólares.

Los cambios en los créditos hipotecarios

Otra cuestión que complica a los créditos hipotecarios es el propio mercado inmobiliario, que todavía está bastante frenado y por eso los tomadores del préstamo no encuentran la propiedad adecuada a la que destinar el crédito. Sin embargo, desde el sector inmobiliario tienen buenas expectativas de recuperación por el impacto que tendrá el blanqueo de capitales.

Un tercer factor que perjudica a estos créditos son los ingresos requeridos: a diferencia de lo ocurrido durante la presidencia de Mauricio Macri, ahora los montos pedidos son mayores, en un escenario de caída real del salario. Por ejemplo, en el simulador de un banco público, para obtener un préstamo UVA de $ 100 millones (US$ 79.000 al valor promedio de los dólares financieros) para cubrir el 75% de un inmueble valuado en US$ 105.000, los ingresos familiares requeridos eran de $ 2,8 millones.

Según un estudio inmobiliario, el nivel de salarios en dólares hoy es 38% menor a cuando se lanzó la primera tanda de los créditos hipotecarios UVA en 2016 y un 45% menor a lo que fue en el pico de la demanda doce meses después.

El problema de la inflación

Otro factor que mencionan los analistas es que, pese a estar iniciando un camino hacia la baja, la inflación es mucho mayor a la registrada durante la era Macri y esto genera dudas entre quienes quieren tomar créditos ajustados por UVA. Y también estaría incidiendo una menor participación del Banco Nación en el otorgamiento de estos préstamos, luego de haber tenido una presencia muy alta durante la era Macri.

Para sortear estas dificultades, algunos bancos están lanzando facilidades en sus líneas de préstamos hipotecarios. Por ejemplo, una entidad pública está ofreciendo una nueva modalidad que permite sumar ingresos de los garantes e incrementó el monto máximo a otorgar para las líneas UVA hasta $ 350 millones.