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Alquileres: por la nueva ley, ya se notan los aumentos

A casi un mes de su aprobación, los reajustes llegan hasta el 20 por ciento y los inquilinos sienten el impacto.

A casi un mes de la aprobación de la nueva Ley de Alquileres, los agentes inmobiliarios señalaron que se empezaron a notar los primeros efectos en el mercado de propiedades. Aunque fueron pocos los que retiraron sus inmuebles del alquiler para destinarlos a la venta, muchos optaron por incrementar en un 20 por ciento los precios para compensar por las pérdidas de la falta de ajustes semestrales.

Guillermo Reybet, de Guillermo Reybet Propiedades, explicó que algunos clientes decidieron retirar sus propiedades del mercado por la baja rentabilidad que significa tenerlas en alquiler. Sin embargo, señaló que aún hay muchas personas que se deciden por invertir en bienes raíces porque se trata de una buena opción de resguardo del valor, incluso cuando tiene un rendimiento anual de apenas el 2 por ciento.

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"Los que antes cobraban 10 mil pesos mensuales ahora cobran 12 mil, porque el primer ajuste que van a tener va a ser en un año y no saben de cuánto va a ser", dijo el agente, que criticó la propuesta de la ley porque, según comentó, no garantiza que los ajustes acompañen el poder adquisitivo de la población.

"Con este nuevo índice se promedia la variación salarial con la inflación. Muchas veces ese promedio es muy superior al aumento de los sueldos, por lo que los inquilinos aún tendrían ajustes más altos que la suba de sus ingresos", detalló Reybet. Según sus cálculos, con este índice los alquileres deberían haber aumentado un 47% en enero, mientras que los propietarios hicieron ajustes por debajo de esa cifra.

El martillero aclaró que "esto recién empieza", por lo que aún es muy prematuro pensar en los efectos a largo plazo de la nueva normativa. Sin embargo, celebró los aportes de los legisladores que, durante el debate, señalaron que era mejor hacer ajustes semestrales.

"En un contrato de tres años solo hay dos ajustes", dijo y agregó: "Hay muchos jubilados que tienen propiedades en alquiler para mejorar un poco su nivel de ingresos, y tienen que hacer frente a la inflación con pagos de alquiler que no aumentan al ritmo de los medicamentos o los productos que necesitan".

Aclaró que la normativa se legisló a partir de una petición de las asociaciones que agrupan a los inquilinos pero que no alcanza a regular los costos de las expensas. "Hay expensas que aumentan todos los meses y, si bien el contrato aclara cuánto se pagará por el alquiler, es impredecible el valor de las expensas dentro de un año", dijo y agregó que los inquilinos neuquinos pagan, por lo general, entre 2.500 y 5 mil pesos a los consorcios.

El mercado en la pandemia

El martillero Guillermo Reybet explicó que la actividad de las inmobiliarias se mantuvo vigente en el plano virtual, luego de que la pandemia por coronavirus prohibiera que los agentes mostraran las propiedades a los futuros compradores o inquilinos.

Con la flexibilización, se permitió otra vez esta actividad, por lo que la tarea de los agentes se mantiene estable.

En relación al mercado, dijo que se notó una caída de la demanda de las casas de tipo gerencial o de mayor tamaño, que solían ser codiciadas por los trabajadores de la industria del petróleo y gas. Según detalló, la merma en esa actividad se hizo sentir en el mercado de alquileres.

Alquileres departamentos venta inmobiliarias
Alquileres departamentos venta inmobiliarias.

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-> Mini entrevista - Complicaciones para pactar - Pamela Gaita Unión de Inquilinos (UIN)

¿Cómo afectó la ley de alquileres al mercado inmobiliario neuquino?

Se notaron muchos incrementos, de hasta el 60%, porque los propietarios no conocen el índice en que se harán los ajustes anuales. Tuvimos muchos reclamos de personas que ya vivían en un departamento y tienen que afrontar grandes diferencias en el alquiler para renovar el contrato. No se nota una reducción de la oferta pero sí subas muy importantes.

¿Cómo viven los inquilinos este contexto de pandemia?

Salir a buscar un alquiler en este contexto es muy difícil. Hay un gran porcentaje de inquilinos que no pueden pagar el alquiler porque disminuyeron sus ingresos. También hay mucha desinformación con respecto al decreto que suspende los desalojos.

-> A la espera de una mayor estabilidad de los valores

La actualización anual de precios de alquiler mediante un índice que introdujo la nueva Ley de Alquileres contribuirá a generar una mayor estabilidad en el sector porque se sustenta en “criterios objetivos y no sobre expectativas futuras”, según un informe del Centro de Economía Política (CEPA).

“La actualización de precios de alquiler mediante un promedio de salarios e inflación contribuye a generar una mayor estabilidad del precio de los alquileres, especialmente por la estructura de ajustes anuales en vez de semestrales como se venía dando”, señaló CEPA al analizar los efectos de la nueva norma que ya comenzó a regir.

Agregó que “la nueva fórmula de actualización por promedio entre inflación y salarios logra generar una dinámica estable en la actualización anual de los precios de los alquileres, ya que se establece a partir de criterios objetivos y vinculados a la evolución general de los precios de la economía, logrando conformar un marco regulatorio que reduce la incertidumbre propia de la falta de regulación del sector”.

Alquileres departamentos venta inmobiliarias
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“Este índice implica un avance para el sector ya que incrementa su previsibilidad al realizar las actualizaciones por la inflación y los aumentos salariales pasados, efectivamente ocurridos, y no por estimaciones o expectativas a futuro de los propietarios o de las inmobiliarias”, sostuvo.

Antes de la nueva ley, “los ajustes solían determinarse por la inflación esperada por el propietario. Esta situación profundizaba la situación de vulnerabilidad de los hogares inquilinos y generaban un marco de imprevisibilidad al no haber un índice que otorgue una pauta de aumento de acuerdo con criterios objetivos”.

El informe analizó la rentabilidad de los alquileres, la cual “el sector inmobiliario reclama que está en sus mínimos históricos”, y aseguró que “ello no está vinculado a una reducción de la renta, ya que los alquileres se mantienen estables en términos reales, sino al descalce de monedas.

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