¿Cuánto mejoraría la rentabilidad de las casas de alquiler si se elimina el Impuesto a las Ganancias?

Los cambios en el Impuesto a las Ganancias que introdujo la reforma laboral que el Gobierno quiere aprobar antes de que finalice el año puede derivar en una mejora en la rentabilidad de viviendas para alquiler.

Así lo indica un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF). La rentabilidad anual en dólares de un alquiler puede subir hasta el 60% según sea la condición ante el fisco del contribuyente siempre para una vivienda de u$s70.000 de valor con un alquiler mensual de $550.000.

El estudio analiza 3 casos de personas con 5 propiedades cada una:

El primero está inscripto en el Impuesto a las Ganancias y por los ingresos provenientes del alquiler tributa una alícuota efectiva del 13%.

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En el caso del segundo tipo de propietario, la característica distintiva es que tiene otras actividades que generan ingresos, además del generado por los alquileres, con lo cual se ve tributando una alícuota marginal del Impuesto a las Ganancias del 35%.

Luego, el tercer tipo de propietario presenta únicamente ingresos por los alquileres y está inscripto en el régimen nacional de monotributo.

En todos los casos, los inmuebles se alquilan a través de un corredor inmobiliario que cobra un 10% de comisión sobre el valor del alquiler.

Los tributos que debe abonar el contribuyente responsable inscripto de los casos 1 y 2 son básicamente seis:

• Tasa municipal sobre el valor del alquiler,
• Tasa municipal sobre el valor del inmueble,
• Impuesto provincial a los Ingresos Brutos sobre el valor del alquiler,
• Impuesto provincial sobre el valor del inmueble,
• Impuesto nacional a los Bienes Personales
• Impuesto nacional a las Ganancias

En el tercer caso, la única diferencia es que no tributa Impuesto a las Ganancias, pero sí tributa el impuesto nacional de monotributo.

¿Cuánto retiene actualmente el propietario tras pagar impuestos?

De acuerdo con el reporte, luego de pagar todos los impuestos el propietario 1 retiene el 69,2%; el 2 mantiene el 49,4% y el 3, el 80%.

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¿Cómo sería la rentabilidad para los tres casas antes la reforma?

La rentabilidad de un alquiler se estima como la relación entre el valor anual del inmueble respecto del valor del mismo. En el caso bajo análisis (una vivienda de u$s70.000 con un alquiler de $550.000) la misma es de 6,46% al año en dólares, pero a eso primero se le debe restar la comisión de la inmobiliaria del 10% por lo que queda 5,8%. Y a partir de ahí se debe establecer las rentabilidades para cada caso. En el 1, es de 4,47% en dólares al año, en el 2, 3,9%.y en el 3, 5.17%. tras restar el costo tributaruo

¿Cómo mejoraría la rentabilidad con la eliminación del Impuesto a las Ganancias?

En el caso 1, del total de los ingresos por alquiler, la carga tributaria correspondiente a los tres niveles de gobierno representaría el 9,1%, la comisión inmobiliaria el 10%, y el propietario retendría el 80,9% restante.

En el caso 2, la participación de la carga tributaria se repite, ya que ambos propietarios no tributarían Ganancias, manteniéndose la porción que percibe el propietario en 80,9%.

Por último, en el caso 3, no habría cambios respecto a la situación actual y el propietario conserva el 80% de los ingresos generados por el alquiler de los inmuebles.

“De implementarse la exención de Ganancias al alquiler de viviendas, los ingresos netos de los propietarios serían prácticamente iguales entre autónomos y monotributistas”, dice el informe.

En cuanto a la rentabilidad quedarían del siguiente modo:

En el primer caso, sube un 17%, del 4,47% actual a un 5,22%; en el segundo caso, un 64%, del 3,19% actual a un 5,22% y el monotributista del caso 3 mantendría constante su rentabilidad anual del 5,17%.